Вопросы к Юристу

Факторы, которые влияют на стоимость при оценке квартиры

Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения.

  • Наличие просторной парковки возле дома,
  • Близкое расположение парков или зеленых зон,
  • Панорамный вид из окон,
  • Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом,
  • Год постройки – новостройка, «сталинка», «старый фонд».
    1. Год постройки – «хрущевка», «брежневские дома».
    2. Совмещенный санузел,
    3. Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект)
    4. Расположение на 2-ом или последнем (само верхнем) этаже – снижение стоимости на 2-5%,
    5. Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу) способен уменьшить стоимость на 2-7%,
    6. Расположение на 1-ом этаже – понижение стоимости на 3-12%,
    7. Промышленный район или район с плохой экологией,
    8. Наличие смежных комнат,
    9. Маленькая по площади кухня,
    10. Плохое состояние квартиры, отсутствие ремонта влечет снижение цены на 3-10%,
    11. Дом, в котором находится квартира, является панельным,
    12. Большая удаленность от метро,

    Факторы, влияющие на стоимость квартиры

    Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

    1. шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
    2. излишней темноты в комнатах из-за деревьев,
    3. близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих «радостей» под окнами,
    4. а также повышенной вероятности «проникновения» в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой».
    5. сырости и холода,

    Последний этаж, как правило — дешевле остальных.

    Оценка стоимости квартиры

    Оптимальная цена зависит от спроса и предложения, а также от мудрой рекламной политики. Теперь шаг за шагом определим стартовую стоимость Вашей квартиры.

    Стартовую цену квартиры легко назначить после небольшого исследования рынка квартир в Вашем районе. Как правило, в городе есть печатное издание, специализирующееся на объявлениях по недвижимости.

    Если квартира находится в типовом доме, все очень просто: Вы легко определите (по газете), какую цену назначают за аналогичные квартиры в вашем районе (это и называется «опытом аналогичных продаж»).

    Внешние факторы при оценке недвижимости

    • расположение дома. Понижающий эффект дает периферия города, повышающий - близость к центру.
    • негласный имидж района. Влияет криминогенная обстановка или распространенные слухи о ней, близость к промзонам, железной дороге, лесопарковым зонам и естественным водоемам,
    • удаленность от осевых или центральных улиц, остановок общественного транспорта, станций метро.
    • этаж, на котором расположена квартира. В большинстве случаев первый этаж ценится гораздо в меньшей степени, нежели остальных. При этом надо учитывать, что в старых домах до сих пор актуальна проблема протекающих крыш и плохой вентиляции, которая связана с закупориванием воздуховодов восходящими потоками с ниже расположенных квартир.
    • панорама, открывающаяся из окна. Комната с видом на проезжую часть и вершины парковых деревьев на фоне уходящих в горизонт полей могут значительно различаться в цене.
    • наличие социальных и коммерческих учреждений в шаговой доступности. Жилой квартал должен быть обеспечен школой (в идеале - и детским садом), детской и взрослой поликлиниками. Благоприятно сказывается на впечатлении покупателя от района расположенные поблизости торговые центры и продуктовые супермаркеты.
    • ухоженность и оснащение дворовой территории, наличие автомобильных стоянок, детских площадок, цветников, садов и мест для отдыха.
    • состояние и чистота подъезда.
    • неприятное соседство.

    Внутренние факторы

    Внутренние факторы несут в себе больше конкретики. При этом являются более гибкими, так как на них можно повлиять при помощи ремонтных работ. Но существуют и неизменные данности, которые прямо влияют на заинтересованность в конкретном предложении.

    • количество собственников квартиры. Ситуация схожая с покупкой автомобиля. Новая квартира, в которой ещё никто не жил стоит дороже, но и привлекает больше покупателей. Обратная ситуация, с недвижимостью, которая поменяла не одну тройку владельцев. При этом, возможно, некоторые из них провели все свое детство, у других случилось какое-то несчастье, а третьи не заботились о квартире должным образом.
    • общая и жилая площадь. Внести какие-либо коррективы в этот фактор возможно лишь за счет перепланировки с объединением кухни и комнат, а также за счет расширения комнаты в ущерб лоджии. Показатель площади может быть решающим, но современная планировка
    • качество ремонта. Этот фактор традиционно является второстепенным. Исключением является такой ремонт, который удовлетворит покупателей, либо тот случай, когда квартира покупается не для личного проживания.
    • высота потолков, количество комнат, совмещенный или раздельный санузел, размер кухни, общая планировка, наличие балкона. Все эти факторы могут в той или иной степени повлиять на стоимость недвижимости.
    • состояние коммуникаций, стеновых перегородок, оконных профилей, межкомнатных и входных дверей.
    Множество и разнообразие факторов, которые определяют итоговую цену при оценке недвижимости, могут ввести в заблуждение непрофессионала. При попытке самостоятельно определить стоимость, зачастую возникает такая ситуация, при которой сумма превышает общепринятую для данного района. Из-за этого продажа квартиры может затянуться на длительное время. Специалисты за доступную плату проведут полное обследование объекта недвижимости и анализ всех факторов ценообразования. Рекомендуем обращаться в ООО "Альянс-Капитал"!

    Фактор 1: Месторасположение

    Если ваша квартира находится в грязных и шумных районах города, то это окажет негативное воздействие на ее стоимость. И напротив, если вы живете в тихом и спокойном районе, вокруг дома сосредоточены объекты социальной инфраструктуры, то ее цена автоматически вырастает.

    Что делает квартиру дороже?


    • Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.,
    • Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий – своеобразная "золотая середина" для покупателей: с одной стороны — это удобство и комфорт передвижения, а с другой — благоприятное (тихое) место для проживания.
    • Природа. Близость к "зелёным" зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озёро и т.д.)
    • Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро)

    Что делает квартиру дешевле?

    • Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.
    • Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу.
    • Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок. Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

    Фактор 2: Дом

    Первое, на что обратит внимание покупатель — на дом, в котором находится квартира. Если дом аварийный или старый, то стоимость жилья будет уменьшена, а если вы продаете квартиру в новостройке, то и ее цена будет, соответственно, выше. Кроме того, существенное влияние окажет состояние дома. Чем чище и симпатичнее будет выглядеть здание, тем большую цену можно назначать за квартиру.

    Что делает квартиру дороже?


    • нахождение квартиры в новостройке,
    • новые коммуникации,
    • несколько лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.,
    • облагороженный двор, хорошие подъездные пути,
    • наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,
    • уровень сервиса и степень известности управляющей компании,
    • общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры.

    Что делает квартиру дешевле?

    • старый дом,
    • деревянные перекрытия в старых домах,
    • ветхие коммуникации,
    • в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,
    • отсутствие лифта,
    • плохие подъездные пути к дому, "разбитые" дороги,
    • заброшенный "неопрятный" двор или вообще его отсутствие.

    Фактор 3: Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

    Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

    Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:


    • сырости и холода,
    • близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих "радостей" под окнами,
    • шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
    • излишней темноты в комнатах из-за деревьев,
    • а также повышенной вероятности "проникновения" в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить "за решёткой".

    Последний этаж, как правило - дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака). К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.
    При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет "ходить по голове", что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

    Остальные этажи в многоквартирном доме - в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.

    Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры — они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой три.

    Термин "угловая" или "торцевая" квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди "минусов" можно выделить два основных:


    • зимой холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),
    • большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

    Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.

    Что делает квартиру дороже?


    • привлекательное этажное положение,
    • небольшое количество квартир на этаже,
    • красивый вид из окон квартиры,
    • выход окон квартиры на две стороны.

    Что делает квартиру дешевле?

    • первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье),
    • угловая или торцевая,
    • плохой вид из окна — на глухую стену, кладбище или свалку,
    • выход окон на проезжую часть,
    • неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, "буйные" соседи или же граждане, страдающие синдромом "постоянного ремонта") тоже может значительно снизить стоимость квартиры.

    Фактор 4: Площадь квартиры и планировка.

    Это фактор тоже немаловажен. Как известно, строительство не прекращается практически никогда, и единственное, что отличает дома — площади квартир, расположенных в них. Чем большей будет жилищная площадь, тем более высокую стоимость она будет иметь. Вполне очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр.

    Общая площадь.
    Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м 2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

    Количество комнат.
    Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м 2 . однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

    Жилая площадь.
    Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.

    Площадь кухни.
    Тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
    На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни - это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.

    Размеры вспомогательных помещений.
    Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) — они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

    Что делает квартиру дороже?


    • улучшенные планировки или перепланировки.
    • просторные комнаты, большая кухня,
    • раздельный сану зел или еще лучше - несколько санузлов в квартире,
    • наличие балконов и лоджий,
    • большие подсобные помещения.

    Что делает квартиру дешевле?

    • не совсем удачная планировка (например, все комнаты - смежные),
    • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения,
    • отсутствие балкона,
    • смежный или маленький санузел.

    факторы, влияющие на стоимость квартиры.

    Итак, список. Он тоже будет далеко не короткий.

    1. Места для прогулок. Этот пункт важен как для людей, живущих с домашними животными, которых надо выгуливать, так и для молодых семей с маленькими детьми. Ведь прогулки с малышами очень важны для их здоровья, и наличие парков, зон отдыха или элементарно лесополосы уже будет серьезным аргументом для подобных семей.
    2. Наличие детсадов и школ. Тем же молодым семьям необходимо, чтобы детские сады, школы, гимназии, различные спортивные секции и так далее, были на небольшом удалении от дома, так как не каждый родитель имеет возможность провожать своё чадо до школы и обратно ежедневно. А если она будет в соседнем дворе – это может стать решающим фактором для подобных семей.
    3. Близость магазинов и рынков. Тут можно и поспорить по той простой причине, что данный пункт был актуален еще лет 5-10 назад. Однако, сейчас магазины строятся очень часто, и по моим личным наблюдениям, уже на каждые 2-3 дома имеется по одному магазину в шаговой доступности. В принципе, это удобно и всех устраивает.
    4. Вид из окна или балкона. «А из нашего окна Площадь Красная видна». Если же Ваше окно смотрит на свалку с мусором, то очков Вам это точно не прибавит. Если же смотрит на парки, площади, красивые улицы или лес – то это может быть хорошим аргументом.
    5. Окружение. Тут я имею в виду соседей. Проблемные алкоголики или наркоманы, шумные студенты, не сильно чистоплотные гастарба́йтеры живущие в однокомнатной квартире по 5-7 человек и так далее. Сами понимаете, это для кого-то из покупателей станет препятствием для приобретения именно Вашей квартиры.
    6. История квартиры. В первую очередь покупатели могут поинтересоваться, как часто данная недвижимость переходила из рук в руки, т.е. продавалась. Если она уже сменила более 2 хозяев, могут возникнуть вопросы о причинах продажи.
    7. Юридическая готовность к продаже. Идеал – новая квартира и один собственник. А если у Вас прописаны малолетние дети, или квартира досталась по наследству и возможны судебные споры о праве наследства, и другие факторы, влияющие на стоимость квартиры. Да и готовность всех необходимых к продаже документов будет хорошим плюсом к цене.
    8. Окружающая экология. В крупных городах, к сожалению, часто жилые дома могут располагаться рядом с действующими заводами и предприятиями, или даже ТЭЦ, дым из труб которых будет нести прямо в Вашу квартиру. Надеюсь понятно, как этот фактор повлияет на цену?
    9. Впечатление. На данный фактор Вы сможете повлиять сами. Дело в том, что первое впечатление, как правило, формирует и само желание купить ту или иную квартиру. Внешний вид квартиры, т.е. состояние ремонта, запахи в доме, даже элементарно провести генеральную уборку в доме перед показом покупателям, яркость света в комнатах, подъезде и коридоре, и так далее. Нужно помнить, что встречают по одежке – при продаже недвижимости это тоже работает.
    10. Рынок. Этот фактор сложно учесть даже профессионалам, не говоря уже про рядового обывателя. Проблема в том, что часто сам рынок диктует уровень цен на недвижимость. Самый яркий пример, это экономические кризисы, во времена которых идет резкий спад в цене, ввиду резкого снижения спроса, согласно все тому же закону спроса и предложений. Иногда лучше дождаться, когда рынок реанимируется и снова начнётся рост спроса, а вслед за ним и рост цен за каждый квадратный метр. Кстати, не всегда это может быть кризис. Иногда бывает просто переизбыток предложений ввиду совпадения ввода в строй огромного числа домов от разных строительных компаний.

    Вот, в общем-то, и все, что можно сказать по данной теме. Надеюсь это публикация будет для Вас полезна и поможет Вам аргументированно продать квартиру подороже.

    Предмет для торга

    Подавляющее большинство сделок на рынке сейчас происходят после торга. «Объективный дисконт на сегодня составляет 150 000 – 200 000 рублей, а в остальном цена будет меняться под конкретного покупателя – насколько быстро нужна продажа и насколько «смелое» предложение по цене, - считает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то торг всегда уместен. Зачастую собственники склонны завышать стоимость квартир, поэтому акцентирование внимания на недостатках позволит обсуждать цены в реальном ключе».

    Покупателям важно понимать, на что «давить». «При выявлении любых недостатков покупатель должен торговаться, собственно, целью его визита в квартиру и должен стать поиск таких понижающих факторов», - отмечает Сергей Власенко, президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

    В результате торга можно снизить стоимость квартиры на 5-20%. Максимальной скидки реально добиться в случае сочетания нескольких значимых недостатков. «Например, сложный случай – квартира на первом этаже в старом пятиэтажном доме и с выходом на оживленную магистраль (постоянная грязь и взвесь от машин, не говоря уже о шуме и «грустной картинке» за окном)», - говорит руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ - Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

    При этом для многих людей дисконт может стать куда более значимым, чем необходимость мириться с недостатком. «Взять, к примеру, ситуацию с открытием стадиона ЦСКА, после чего стоимость квартир по улице 3-я Песчаная, выходящих окнами на спортивную арену, резко снизилась на 7-10%. Тем не менее нашлись покупатели, поменявшие стеклопакет на более дорогой и сэкономившие 1,5-2 млн рублей за счет нового шумного «соседа», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

    Поэтому даже если покупателю не столь важен заоконный пейзаж или хорошее состояние квартиры, поскольку он все равно планирует переделывать ее под себя, ему необходимо знать о факторах, снижающих стоимость – они могут стать предметом для торга.

    Вокруг дома

    По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, наличие ЛЭП или ТЭЦ рядом с домом может снизить цену квартиры до 30%. «Близость не слишком приятных или шумных заведений, например, тюрьмы, вокзала, ЗАГСа также будет основанием для снижения стоимости», - говорит эксперт. Правда, Мария Литинецкая считает, что все эти факторы помогут добиться скидки в пределах 15%. «Не слишком ликвидными также считаются варианты рядом с железнодорожными путями, кладбищами, поскольку такие объекты создают психологический дискомфорт. Скидка может достигать 10% от среднего ценника», - отмечает она.

    Недостатком является вид на магистраль. «Шум стоит днем и ночью, более того, их владельцам приходится мыть окна практически каждую неделю, потому что они быстро покрываются пылью и копотью», - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». По словам Ирины Доброхотовой, этот фактор способен снизить цену квартиры на 15%. Правда, у него есть и отдельные преимущества, из-за чего многие готовы смириться с видом на крупную дорогу ради скидки. «С одной стороны, это пыль и шум, а с другой – возможность не плутать в улочках, а сразу выехать на удобную магистраль. Кроме того, это еще и безопаснее, так как тротуары у таких трасс многолюднее и лучше освещаются, чем внутри кварталов», - отмечает Елена Мищенко.

    Негативным фактором, по мнению Сергея Власенко, окажется наличие в шаговой доступности точек, торгующих дешевым алкоголем, ведь возле них могут собираться местные алкоголики и шумные компании. На цене также отразится недостаточное количество парковочных мест, поэтому даже если у покупателя нет машины, имеет смысл обратить внимание продавца на дефицит машино-мест, это поможет скинуть несколько десятков, а порой и пару сотен тысяч рублей.

    Этаж: не только первый дает минус

    Мнения экспертов о влиянии фактора первого этажа разошлись. Статистика «Инкома» говорит об очень существенном дисконте. Цена предложения 1 кв. м квартир на первых этажах на 14% меньше средней по вторичному рынку и на 18,5% меньше средней стоимости объектов, расположенных наиболее удачно, – на серединных этажах, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С такой оценкой согласна Елена Мищенко: «Размер скидки относительно других вариантов составляет в среднем до 15%, но при этом на стоимости аренды данный фактор практически не сказывается, что стимулирует собственников сдавать такое жилье».

    Сергей Власенко говорит, что расположение квартиры на первом этаже дает минус 5-10% от стоимости, в зависимости от того, угловая она или расположена в середине дома. По словам Юлии Дымовой, скидка составит менее 10%: «Например, однокомнатная квартира на первом этаже в районе Коптево продалась достаточно быстро за 4,3 млн рублей, в то время как стоимость аналогичных квартир на этажах выше – 4,7 млн рублей».

    Для некоторых покупателей первый этаж может стать преимуществом. «Например, для пенсионеров, для которых каждый лишний шаг – это очень тяжело. Или же первый этаж будет благом для молодой семьи с детьми. В нашей практике был случай, когда квартиру именно на первом этаже искали родители с двойней – двойная коляска не проходила ни в один лифт, и мама с детьми оказалась практически запертой дома», - рассказывает Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

    Недостатком может быть и второй этаж. «Допустим, квартира на втором этаже, а под ней козырек крыльца коммерческого помещения, по которому вору не составит труда проникнуть в квартиру, или шумное питейное заведение – все это, безусловно, сыграет роль в понижении стоимости данного жилья», - отмечает Сергей Власенко. По словам Марии Литинецкой, в среднем квартиры на вторых этажах оказываются примерно на 2-3% дешевле, чем на третьих.

    Что касается последних этажей, то здесь все упирается в конкретику: течет или не течет крыша, когда последний раз проводился ее капремонт, есть ли над ней технический этаж, что вообще позволяет не рассматривать квартиру на последнем этаже как недостаток.

    Дом и соседи

    По словам Юлии Дымовой, принципиален для ценообразования возраст дома, так как старый фонд дешевеет с каждым годом. Каждые 10-20 лет дают дисконт примерно в 10% - до тех пор, пока ретроспектива не «упрется» в сталинские дома, которые все еще считаются престижными (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

    К снижению цены на 5-10% приведут дефекты дома: трещина в стене, неистребимый плохой запах, говорит Ирина Доброхотова. Также среди важнейших недостатков дома – проблемные соседи, считает эксперт: «Факт проживания рядом алкоголиков или наркоманов может не только повлиять на окончательную стоимость объекта, но и вообще отпугнуть потенциального покупателя», - отмечает Ирина Доброхотова. Фактор соседей подтверждает Юлия Дымова: «Например, отличная квартира в прекрасном районе, со свежим ремонтом, может не продаться просто потому, что из квартиры соседей постоянно ощущается неприятный запах – и в этой ситуации не помогут никакие корректировки по цене».

    «Влияет на стоимость в сторону минуса наличие встроенно-пристроенных коммерческих площадей, - говорит Сергей Власенко. - Как пример могу привести 14-этажный жилой дом на ул. Мира, 18 в Электростали, где есть пристроенные коммерческие помещения в одной из секций дома. Как результат - жители вплоть до шестого-седьмого этажей могут любоваться на огромную крышу коммерческой пристройки и кучи мусора, которые на нее сбрасывают с верхних этажей. К этому можно прибавить соответствующий запашок в летний период». По словам Юлии Дымовой, цена квартиры может снизиться на 10%, если на первом этаже есть офисы и предприятия сферы услуг, вход в которые осуществляется непосредственно из подъезда.

    В квартире

    Характеристики самой квартиры, безусловно, тоже влияют на снижение цены. Если квартира пережила бедствие, придется дать наибольший дисконт. «На 20% дешевле аналогичных объектов выставляются на продажу квартиры после пожара», - говорит Ирина Доброхотова.

    Стоит обратить внимание на перепланировку. «Фактор, с которым не стоит мириться даже ради значительной экономии – неузаконенная перепланировка, которую невозможно узаконить никогда. У нас есть такой пример, когда продавец присоединил к помещению ванной комнаты кухню, сделал там «мокрую зону», а кухню перенес в комнату, - вспоминает Сергей Власенко. - Даже если такую квартиру продают совсем дешево, на любом этапе может вмешаться какая-либо служба, которая заставит все переделать обратно». Если перепланировка делалась без нарушений, но не узаконена, это также может стать причиной снижения цены. Поэтому эксперты рекомендуют продавцам получить все бумаги до продажи квартиры. Тем более, что новая планировка может оказаться удобнее старой, что даже обеспечит рост цены.

    Уменьшить стоимость квартиры на 5-10% может отсутствие балкона или лоджии, а также совмещенный санузел. «Отмечу также, что для некоторых людей имеет большое значение расположение окон по определенным сторонам света. Однако все сугубо индивидуально – нельзя сказать, что покупатели выбирают, условно говоря, только квартиры с окнами на восток. Кто-то предпочитает южную сторону, а кто-то, кто, наоборот, не любит сильную жару, ищет жилплощадь с окнами на север. А есть люди, которые специально подбирают себе квартиру-«распашонку», – окна в такой жилплощади выходят сразу на две стороны света», - говорит Михаил Куликов.

    Что поможет при продаже

    Некоторые недостатки, влияющие на стоимость и востребованность квартиры, собственник в силах исправить – например, узаконить перепланировку или улучшить внешний вид подъезда. «Пару лет назад к нам обратились клиенты из Франции, которые выбирали двухкомнатную квартиру поближе к центру, - рассказывает Мария Литинецкая. - Причем семья планировала делать ремонт «под себя», поэтому текущий уровень отделки помещения не играл для них большой роли. Мы подобрали подходящий по площади, расположению, цене вариант. Однако была одна проблема, а именно – все стены подъезда были исписаны граффити. Полагаю, наши зарубежные гости вряд ли бы согласились жить в таких стенах. Поэтому буквально за пару дней до показа мы купили краску, валики и сделали косметический ремонт в подъезде, закрасив рисунки и надписи. В итоге это принесло свои плоды. Французы были приятно удивлены состоянием входной группы в старом доме и в итоге купили квартиру».

    Некоторые недостатки можно компенсировать другими достоинствами. «Ремонт не повлияет на цену: хорошее состояние жилья привлекает клиентов, но окупить стоимость отделки, особенно дорогой, полностью не удастся. Кроме того, чем более «дизайнерский» ремонт, тем сложнее найти покупателя, вкусы у всех разные. При этом наличие в квартире хорошей встроенной кухни позволит продать квартиру чуть дороже», - говорит Юлия Антясова.

    Сергей Власенко рекомендует при продаже «проблемной» квартиры на каждый минус искать плюс: «Можно поискать так называемые «нематериальные» факторы: «Квартира не в лучшем состоянии, но зато какие у нас хорошие соседи! А на таком-то этаже живет бабушка, которая охотно сидела с нашим маленьким сыном и с которой мы можем вас познакомить прямо сейчас. Да, вы можете найти квартиру и получше, но не факт, что там среди соседей не найдется асоциальных личностей и любителей ночных групповых пений».

    Прежде всего, собственникам необходимо объективно оценить свою квартиру. Возможно, преимущества жилья смогут перевесить некоторые недостатки, но, скорее всего, все же придется прибегнуть к ценовому дисконту.

    Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

    Смотрите видео: Как правильно оценить свою квартиру. Советы эксперта по недвижимости в Екатеринбурге (July 2020).