Вопросы к Юристу

Как считается неустойка при нарушении сроков сдачи объекта по договору долевого участия

Ниже размещены различные интерактивные миниатюры (выдержки из законов, судебной практики или указаний ЦБ).В некоторых юристом сделаны выделения цветом, чтобы обратить внимание на самые важные места.Для того, чтобы миниатюра открылась, нужно по ней щелкнуть мышкой.Изображения можно увеличивать или пролистывать с одной страницы на другую. Выдержка из закона 214 ФЗ о расчете неустойки с примечаниями юриста. По клику можно посмотреть: — ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ, — ч. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ. Полный текст Указания ЦБ РФ № 3894-У. По клику на миниатюре — Указание Банка России приравнявшего значение ставки рефинансирования к ключевой ставке для целей расчета неустойки. Расчет просрочки по ДДУ (продолжение). Ставка при расчете по закону 214 ФЗ зависит от фактической даты исполнения обязательства, а не от указанной в договоре даты его исполнения. В ч.

Обоснование недопустимости снижения неустойки по дду

ФЗ 214 об этом прямо сказано: «пени в размере ставки, действующей на день исполнения обязательства». День исполнения обязательства — это дата подписания акта приема-передачи.

Поэтому производить расчет на дату, когда по условиям договора квартиру должны были передать — не правильно. Правильно: — на дату подписания акта, — на текущую дату, если акт не подписан.

Правовое основание к вышеизложенному: ч. 2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ. Неустойка начисляется за нарушение срока исполнения обязательства по передаче квартиры.

Дата исполнения обязательства — это дата подписания АПП (ч. 1 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ). Если вам прислали по почте односторонний акт приема передачи и вы с ним не согласны, можно считать на текущую дату.Односторонний акт можно оспорить в суде.

Определение периодов при расчете пени по ДДУ.

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку по дду (214-фз) через суд

По условиям договора квартира стоимостью пятнадцать миллионов рублей должна быть передана по акту 30.01.2015 года, а фактически передана 30.05.2016 года.Отсюда следует, что наибольший период просрочки захватывала ставка рефинансирования 8,25%, а наименьший период ключевая ставка 11%. Смотрим по периодам:с 31.01.2015г. по 31.12.2015г. 15 000 000 руб.

00 коп. x 335 x 8.25% x 1/150 = 2 763 750 руб. 00 коп.с 01.01.2016г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 151 x 11% x 1/150 = 1 661 000 руб. 00 коп. Теперь рассчитаем на дату передачи квартиры:с 31.01.2015г. по 30.05.2016г. 15 000 000 руб. 00 коп. x 486 x 11% x 1/150 = 5 346 000 руб. 00 коп.В первом случае со штрафом будет: 6 637 125 руб. 00 коп.Во втором: 8 019 000 руб. 00 коп.

Неустойка по дду. взыскание с застройщика через суд.

Законодатель в 214-ФЗ не обязал застройщика указывать календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому–либо событию, например, к дате ввода в эксплуатацию. Пример 1: передача квартиры в течение трёх месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию.При этом, такой датой считается дата соответствующего распорядительного документа.Планируемая дата ввода в эксплуатацию четвертый квартал 2015г.Начисление производится с 01.04.2016г.
(ст. 191, 192 ГК РФ).

Чаво: неустойка по 214-фз за нарушение срока передачи квартиры по дду

Кроме того, в решении суда обязательно должны быть мотивы, которыми суд руководствовался при решении вопроса о снижении неустойки. Также важно, к каким последствиям привело неисполнение обязательств застройщиком.
Суды учитывают, хотя и не всегда, к чему привел срыв срока передачи квартиры. Поэтому в иске нужно максимально подробно указать на то, что явилось следствием нарушения срока передачи квартиры (необходимость снимать жилье, стесненные жилищные условия, проблемы с устройством ребенка в детский сад, необходимость выплачивать повышенные проценты по кредиту и другие проблемы).
Если говорить об алгоритме взыскания неустойки по ДДУ через суд, то он следующий. Участнику долевого строительства необходимо:

  1. Подготовить и направить застройщику по почте досудебную претензию.

Неустойка с застройщика по дду может быть снижена

При частичном удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, посчитав размер подлежащей взысканию неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательств, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера и применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент составления договора. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.

Спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом – Законом № 214-ФЗ. Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г.

Если квартира оформлялась по договору уступки, в котором не указан срок передачи квартиры, нужно запросить у застройщика копию основного договора.Срок передачи квартиры является существенным условием (ч. 1 ст. 6 214-ФЗ).В основном договоре такой срок будет указан. При этом, если срок передачи квартиры по условиям договора выпадает на нерабочий день — это означает, что застройщик должен передать квартиру в ближайший следующий за ним рабочий день (ст.
193 ГК РФ). Ниже по клику можно посмотреть ст. 191, 193 ГК РФ. Важное выделено юристом.- ст. 191 ГК РФ (начало срока, определенного периодом времени),- ст.
193 ГК РФ (окончание срока в нерабочий день). Ниже выложена судебная практика для случая, когда срок передачи квартиры выпадает на нерабочий день.

С какой даты считать неустойку по дду?

Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд.

Составление претензии к застройщику Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по дду?

Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку. При этом закон не обязывает его соглашаться, а предоставляет право выбора.
Участник может не отвечать на письмо, его молчание не может быть истолковано, как принятие предложения. Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт. Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой. Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

После чего можно определить, с какого момента вести отсчет срока просрочки сдачи дома. Документом, определяющим точный день окончания строительства дома, является акт приема-передачи. Именно факт передачи застройщиком дольщику причитающихся квадратных метров и есть момент окончания строительства. И такая передача как раз фиксируется актом приема-передачи. Дата, указанная в этом документе, будет юридически считаться днем окончания стройки. Логично, что передать построенный дом всем жильцам в один день невозможно. А потому у дольщиков даты подписания актов приема-передачи будут отличаться. Одинаковым будет лишь следующее: когда дата подписания акта приема-передачи стоит позже, чем указанный в ДДУ срок – налицо просрочка сдачи жилья. А значит – имеются все основания требовать неустойку.

Неустойка по дду — расчет и взыскание

Закона № 214-ФЗ: «застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере». Ее можно рассчитать самостоятельно, с помощью специальных онлайн-сервисов или обратившись к специалистам. ✔ Самостоятельно Для расчета неустойки по договору, заключенному с гражданами, применяется следующая формула: (цена квартиры по договору) × (количество дней просрочки) × (ставка рефинансирования) / 150 При расчете пени для предпринимателей и юридических лиц сумма неустойки вдвое снижается.

Как рассчитать и взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры по дду

Как высчитать нужный день? Ввод в эксплуатацию не осуществляется после окончания действия разрешения на строительство.Поинтересуйтесь датой окончания действия разрешения в местном департаменте архитектуре или на сайте застройщика. От нее можно смело отсчитывать 2 месяца, по их окончании начинает начисляться пеня. Вернуться к содержанию ↑ ○ Форма претензии о взыскании неустойки. Прежде чем обращаться в суд, желательно направить застройщику письменную претензию. Если Вы желаете, кроме взыскания денег, расторгнуть договор, направление претензии является обязательным условием для судебного разбирательства (п. 2 ст.

Post navigation

Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии. Расчет неустойки По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета.

За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере.

Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет. При проведении расчетов необходимо ориентироваться на ставку, действующую на данный момент. С 19 сентября 2016 года действующая ставка – 10%. Ниже приведена подробная инструкция, как рассчитать неустойку самостоятельно.
Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

  • досудебный (путем предъявления претензии застройщику),
  • судебный (подача искового заявления в суд).

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

  1. составление иска, сбор документации,
  2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей,
  3. рассмотрение дела судом,
  4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Расчет пени производится по следующей формуле: Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.

Если к моменту судебного заседания акт будет уже подписан, изменится ставка ЦБ, увеличится просрочка, можно подать ходатайство об увеличении суммы требований по иску. Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.
Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

  • нахождения организации,
  • жительства (пребывания) истца,
  • заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). Истец освобождается от уплаты государственной пошлины при подаче в суд искового заявления (п.
3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»). Рассмотрение иска в суде В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.
По смыслу ст.

  • размер выплаченных застройщику денежных средств,
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность,
  • размер неустойки и возмещения убытков.

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично. Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства,
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст.

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Вячеслав. В данном случае применяется ч. 1 статьи 6 ФЗ № 214

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В данном случае, Вы не сможете взыскать с Застройщика неустойку, так как пунктом 2.1.3 Вашего Договора долевого участия предусмотрен срок 6 месяцев для передачи объекта долевого строительства Дольщику.

Если в течение 6 месяцев объект долевого строительства Вам не будет передан, то Вы имеете право на взыскание неустойки с Застройщика.

С уважением, Михаил.

Уточнение клиента

Срок ввода в эксплуатацию нарушен на 274 дня, обязательства же у застройщика вышли по передачи ключей вышли же ещё 31 декабря 2015.это не неустойка?

14 Апреля 2016, 10:11

Есть вопрос к юристу?

Прошу прощения, Вячеслав. да — это неустойка.

Срок неустойки начинает течь со дня, следующего за днем ввода в эксплуатацию дома в соответствии с ДДУ,

Расчет неустойки по ДДУ для участника при просрочке внесения платежа

Неустойка за несоблюдение предусмотренных договором долевого участия (далее — ДДУ) сроков внесения платежа участником ДДУ исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования, и суммы просроченного платежа (п. 6 ст. 5 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, далее — закон № 214) за каждый день просрочки.

ВАЖНО! Хотя в тексте официального документа до сих пор в качестве основы для расчета указывается ставка рефинансирования, с 01.01.2016 для вычисления неустойки в соответствующие периоды должна использоваться ключевая ставка ЦБ РФ (см. постановление Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340). Например, с 27.03.2017 она равна 9,75% (см. информацию Банка России от 24.03.2017).

Продолжительность периода просрочки исчисляется со дня, следующего за последним днем, когда обязательство должно было быть исполнено. В расчет включается и день, когда обязательство по факту было выполнено (абз. 4 п. 65 постановления ПВС РФ от 24.03.2016 № 7, далее — ППВС № 7).

Рассмотрим вариант расчета на конкретном примере. Исходные данные:

  • сумма платежа — 300 000 руб.,
  • дата внесения платежа по графику — 01.03.2017,
  • дата фактического внесения платежа — 30.03.2017.

  • На день исполнения обязательства ключевая ставка ЦБ РФ была равна 9,75%. Важно учесть размер ставки именно на момент исполнения обязательства, а не актуальную (см. решение Октябрьского райсуда от 13.01.2016 по делу № 2-490/2016).
  • Сумма неустойки по ДДУ за период с 02.03.2017 по 30.03.2017 равна: 29 (дней) × 1/300 × 9,75% × 300 000 руб. = 2 827,5 руб.

Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта

Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).

Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.

Приведем пример расчета. Исходные данные:

  • цена ДДУ — 3 млн руб.,
  • срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017,
  • фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017,
  • участником ДДУ является гражданин.

  • просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ,
  • на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%,
  • поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150,
  • сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию: основные особенности

Кроме рассмотренной выше неустойки за нарушение сроков передачи готового жилья дольщик-гражданин может взыскать с застройщика:

  • неустойку за нарушение сроков устранения дефектов в размере 1% от цены жилого помещения за каждый день просрочки ( п. 1 ст. 23 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, (далее — ЗоЗПП),
  • если указанные недостатки не повлекли признания такого помещения непригодным для проживания, то расчет 1% производится только от стоимости устранения дефекта (ч. 8 ст. 7 закона № 214),
  • неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований дольщика – 1% от стоимости жилого помещения (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017(далее - Обзор),
  • проценты за нарушение сроков возврата денежных средств при расторжении договора ДДУ – двойной размер процентов, исчисленных как 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 9 закона № 214).

При этом необходимо иметь в виду, что:

  • убытки дольщика, вызванные несоблюдением застройщиком своих обязательств, подлежат возмещению в полном объеме сверх суммы, предусмотренной договором неустойки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП).
  • в случае перехода прав дольщика к новому кредитору, ответственность застройщика исчисляется с момента нарушения им своих обязанностей перед предыдущим (п. 13 Обзора),
  • в случае удовлетворения требований дольщика в судебном порядке в его пользу суд обязан взыскать штраф в размере половины суммы требований дольщика, удовлетворенных судом (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
  • размер неустойки может быть уменьшен с учетом правил ст. 333 ГК РФ (п. 9 Обзора), но это правило не распространяется на неустойку, присужденную на будущее время (определение ВС РФ от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).

Как рассчитать и взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока исполнения гарантийных обязательств

При нарушении застройщиком согласованного с участником ДДУ — физлицом срока устранения недостатков объекта ДДУ, выявленных в течение гарантийного срока, с первого могут быть взысканы пени в размере 1% от цены договора.

Если же выявленный дефект помещения таков, что помещение нельзя признать непригодным для проживания, то размер неустойки определяется как 1% от стоимости необходимых на ремонт расходов за каждый день просрочки (п. 8 ст. 7 закона № 214).

Надлежащими доказательствами факта наличия недостатков (дефектов) объекта ДДУ и стоимости ремонтных работ являются, например, заключения профессиональных оценщиков или экспертов (см. решение Череповецкого горсуда от 01.02.2017 по делу № 2- 911/2017).

Пример расчета неустойки:

  • 16.01.2018 — дата выявления недостатка, не являющегося основанием для признания объекта недвижимости непригодным для проживания, дольщиком,
  • 27.01.2018 — дата окончания периода устранения данного недостатка застройщиком,
  • 17.02.2018 — дата фактического устранения недостатка застройщиком,
  • 30 000 руб. — фактическая стоимость ремонтных работ.

В итоге размер неустойки к взысканию будет равен: 30 000 × 1% × 21 (день) = 6 300 руб.

Взыскание такой неустойки производится в общем порядке и с учетом тех же особенностей, которые описаны в предыдущем блоке нашей статьи.

Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ

Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.

Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.

В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.

Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:

  • с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ,
  • застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.

Порядок исчисления пеней подробно описан в соответствующих нормах закона № 214. При этом расчет неустойки по договору долевого участия калькулятором, специально ориентированным под такие вычисления в режиме онлайн, можно использовать для контроля за полученными результатами.

Смотрите видео: Расчет неустойки по ДДУ с 2016 года. (July 2020).