Вопросы к Юристу

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке образец 2018 скачать

В обыденной жизни нередко случаются ситуации, когда появляется необходимость в оформлении сделки с недвижимым имуществом, которое еще не является чьей-либо собственностью.

На законодательном уровне в данной ситуации контрагенты могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В некоторых случаях подобный договор заключается на жилье, покупаемое в ипотеку.

Этапы сделки купли-продажи

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

  1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже,
  2. Подписание основного договора,
  3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи,
  4. Завершение расчетов между сторонами,
  5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Перечень документов

В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.

В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.

Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:

Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.)

Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.

Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.

В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.

После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.

В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.

В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.

Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.

Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.

Для чего нужен

Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.

Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.

Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

На долевую собственность

Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.

Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.

Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.

Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.

Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.

Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.

Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу указанных сроков.

Первичное жилье

Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.

Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.

Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.

А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.

Условия договора

В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.

Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:

Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.

Существенные условия

Порядок предварительного договора продажи квартиры регулируется правилами ст. 429 ГК РФ. Оформлять его необязательно, однако в некоторых ситуациях он может быть важен для закрепления условий, которые имеют значение для сторон.

Согласно нормам вышеуказанной статьи стороны должны заблаговременно достичь договоренности по существенных условиям, а именно по поводу:

— периода, в который должен быть заключен основной договор,

— момент подписания купли-продажи,

Это договор не нужно регистрировать в органах регистрации, поскольку регистрация собственности производится после заключения основной сделки.

Расторгается договор только по соглашению сторон, т.е. его нельзя это сделать в одностороннем порядке.

В некоторых случаях права и обязанности сторон могут быть прекращены, если:

Особенности

Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

купли-продажи квартиры (комнаты)/долей в праве собственности на квартиру

_________________, «___» ____ две тысячи ____ года.

гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения,(в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения),паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____ (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________) (_____________(наименование юридического лица), зарегистрированное_________(местонахождение)______в лице_________, действующего на основании__________(устава, доверенности)

именуемый в дальнейшем Сторона-1, Продавец, с одной стороны,

гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, (в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения), паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____ (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________),именуемый в дальнейшем Сторона-2, Покупатель, с другойстороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту-Договор) о нижеследующим:

1.1. Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор купли-продажи): (____ комнатной квартиры (комнаты))(долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру), расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м.(далее по тексту — Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.

(В собственность Покупателя переходит комната №____ площадью___.

В собственности Продавца остается комната №____ площадью___.)

1.2. Указанный Объект принадлежит Стороне-1 на праве___ собственности на основании _____,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______(кем, когда), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____»________ сделана запись регистрации №____.

2.Существенные условия Договора купли-продажи.

2.1. Стороны договорились заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 Договора, на следующих условиях:

2.1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество (____ комнатную квартиру (комнату))(долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру), расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м. (далее по тексту — Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.

(В собственность Покупателя переходит комната №____ площадью___.

В собственности Продавца остается комната №____ площадью___.)

Указанный Объект принадлежит Продавцу на праве___ собственности на основании _____,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______(кем, когда), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____»______ сделана запись регистрации №____.

2.1.2. Стоимость Объекта составляет_____ (___) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

(Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.)

(Часть стоимости оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.)

(Часть стоимости в сумме ________ (___) руб. ___коп.оплачивается за счет средств социальной выплаты, предоставленной___(ФИО), в соответствии______ (вписывается основание предоставления социальной выплаты, для ГЖС – серия, №, дата выдачи, орган, выдавший ГЖС),путем перечисления со счета ______(ФИО) №________(указать реквизиты банковского счета ГЖС, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения.)

Оставшаяся часть стоимости Объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых [Покупателю](текст в квадратных скобках указывается, если Покупатель является Заемщиком) [Ф.И.О.](текст в квадратных скобках указывается в иных случаях)Публичным акционерным обществом «Сбербанк России»ОГРН …, ИНН …, КПП …, расчетный счет № …, к/с № … в …, БИК …., местонахождение: …, почтовый адрес: … (сокращенное наименование ПАО Сбербанк) (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача [денежных средств](текст в квадратных скобках указывается в случае, если по Договору купли-продажи не предполагается возможность предоплаты)[денежных средств в сумме выдаваемого кредита] (текст в квадратных скобках указывается в случае, если по Договору купли-продажи предполагается возможность предоплаты)Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется (не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к покупателю(ям))(не ранее дня подписания сторонами Договора купли-продажи)(не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

2.1.4. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Залогодержателем является ПАО Сбербанк как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

Права Банка (Залогодержателя) по Кредитному договору и право залога Объекта согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.

2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.

2.1.6. Продавец обязуется передать Объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания Договора.

2.1.7. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до___________(указывается срок).

2.1.8. На момент подписания Договора в объекте недвижимости зарегистрированные лица отсутствуют/зарегистрированы______(указывается ФИО, дата рождения). Сторона-1 обязуется обеспечить снятие указанных лиц с регистрационного учета до________ (указывается срок).

2.1.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

2.10. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет ________.

  1. Сроки реализации намерений сторон и гарантии.

3.1. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи, который будет заключен в будущем.

3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее_____ 20___ года. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Объекта.

3.3. Сторона-1 гарантирует, что на момент подписания Договора Продавец является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом (запретом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения Договора купли-продажи.

4.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Стороны-1, один – у Стороны-2.

Указывается в случае, если на Стороне-1 выступает несовершеннолетнее лицо до 14 лет/с 14 лет до 18 лет/недееспособное лицо.

Указывается в случае, если Сторона-1 выступает в лице представителя по доверенности.

Указывается в случае, если на Стороне-1 выступает юридическое лицо.

Указывается в случае, если наСтороне-2 выступает, в том числе, несовершеннолетнее лицо до 14 лет/с 14 лет до 18 лет/недееспособное лицо.

Указывается в случае, если Сторона-2 выступает в лице представителя по доверенности.

В случае, если приобретение Объекта(ов) недвижимости производится в том числе, за счет средств социальной выплаты на приобретение жилья, право на получение которой удостоверяется,например, государственным жилищным сертификатом (далее – ГЖС), особое внимание необходимо уделять соблюдению требования о необходимости оформления приобретаемого Объекта(ов) недвижимости в общую собственность всех лиц, указанных в ГЖС, которые должны выступать в Договоре на стороне Покупателя.

Средствами ГЖС не оплачивается приобретение доли(ей) в праве собственности на жилое помещение.

Указывается в случае отчуждения квартиры (комнаты). При этом в зависимости от вида объекта недвижимости необходимо корректировать название договора.

Указывается в случае, если отчуждаются доли в праве собственности на квартиру.

Указывается в случае, если в собственности Продавца после отчуждения комнаты остаетсяинаякомната.

Указывается в случае, если расчеты между сторонами проводятся через индивидуальный банковский сейф Банка.При этом в случае, если стороны договорились о том, что вложение денежных средств в индивидуальный сейф/изъятие денежных средств из индивидуального сейфа будет производиться не всеми будущими/бывшими собственниками, а либо одним, либо несколькими собственниками (будущими/бывшими) объекта недвижимости в зависимости от их соглашения, – должно быть указано, кем из собственников (будущих/бывших) будет производиться вложение денежных средств в индивидуальный сейф/изъятие денежных средств из индивидуального сейфа.

Указывается при оплате части стоимости объекта недвижимости за счет собственных средств, за исключением средств, выделенных за счет бюджета на оплату части стоимости объекта недвижимости (средств социальной выплаты).

Указывается в случае, если часть стоимости объекта недвижимости оплачивается за счет средств социальной выплаты (субсидии, ГЖС, материнского капитала и т.п.).

Данные условия должны быть указаны в договоре при оформлении ипотеки кредитуемого объектав силу закона.

При этом указание даты заключения Кредитного договора является обязательным для основного Договора купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи дата заключения Кредитного договора не указывается.

Указывается в случае, если Продавцом является физическое лицо.

Указывается в случае, если Продавцом выступает юридическое лицо.

Указывается в случае, если расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием индивидуального сейфа Банка.

Условия, указанные в п. 2.1.4., должны быть указаны в договоре при оформлении ипотеки кредитуемого объекта в силу закона.

Указывается в случае, если оплата по Договору купли-продажи в соответствии с условиями договора происходит после государственной регистрации перехода права собственности.

Предварительный договор купли-продажи

квартиры (комнаты)/долей в праве собственности на квартиру

_________________, «___» ____ две тысячи ____ года.

гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения,(в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения),паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____ (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________) (_____________(наименование юридического лица), зарегистрированное_________(местонахождение)______в лице_________, действующего на основании__________(устава, доверенности)

именуемый в дальнейшем Сторона-1, Продавец, с одной стороны,

гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, (в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения), паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____ (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 20__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________),именуемый в дальнейшем Сторона-2, Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту-Договор) о нижеследующим:

1.1. Стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор купли-продажи): (____ комнатной квартиры (комнаты))(долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру), расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м.(далее по тексту — Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.

(В собственность Покупателя переходит комната №____ площадью___.

В собственности Продавца остается комната №____ площадью___.)

1.2. Указанный Объект принадлежит Стороне-1 на праве___ собственности на основании _____,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______(кем, когда), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____»________ сделана запись регистрации №____.

2.Существенные условия Договора купли-продажи.

2.1. Стороны договорились заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 Договора, на следующих условиях:

2.1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество (____ комнатную квартиру (комнату))(долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру), расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м. (далее по тексту — Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.

(В собственность Покупателя переходит комната №____ площадью___.

В собственности Продавца остается комната №____ площадью___.)

Указанный Объект принадлежит Продавцу на праве___ собственности на основании _____,что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______(кем, когда), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «____»______ сделана запись регистрации №____.

2.1.2. Стоимость Объекта составляет_____ (___) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:

(Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.)

(Часть стоимости оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.)

(Часть стоимости в сумме ________ (___) руб. ___коп.оплачивается за счет средств социальной выплаты, предоставленной___(ФИО), в соответствии______ (вписывается основание предоставления социальной выплаты, для ГЖС – серия, №, дата выдачи, орган, выдавший ГЖС),путем перечисления со счета ______(ФИО) №________(указать реквизиты банковского счета ГЖС, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения.)

Оставшаяся часть стоимости Объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых [Покупателю](текст в квадратных скобках указывается, если Покупатель является Заемщиком) [Ф.И.О.](текст в квадратных скобках указывается в иных случаях)Публичным акционерным обществом «Сбербанк России»ОГРН …, ИНН …, КПП …, расчетный счет № …, к/с № … в …, БИК …., местонахождение: …, почтовый адрес: … (сокращенное наименование ПАО Сбербанк) (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором.

Передача [денежных средств](текст в квадратных скобках указывается в случае, если по Договору купли-продажи не предполагается возможность предоплаты)[денежных средств в сумме выдаваемого кредита] (текст в квадратных скобках указывается в случае, если по Договору купли-продажи предполагается возможность предоплаты)Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется (не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к покупателю(ям))(не ранее дня подписания сторонами Договора купли-продажи)(не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

2.1.4. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. Залогодержателем является ПАО Сбербанк как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.

Права Банка (Залогодержателя) по Кредитному договору и право залога Объекта согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.

2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.

2.1.6. Продавец обязуется передать Объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания Договора.

2.1.7. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до___________(указывается срок).

2.1.8. На момент подписания Договора в объекте недвижимости зарегистрированные лица отсутствуют/зарегистрированы______(указывается ФИО, дата рождения). Сторона-1 обязуется обеспечить снятие указанных лиц с регистрационного учета до________ (указывается срок).

2.1.9. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

2.10. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет ________.

  1. Сроки реализации намерений сторон и гарантии.

3.1. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи, который будет заключен в будущем.

3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее_____ 20___ года. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Объекта.

3.3. Сторона-1 гарантирует, что на момент подписания Договора Продавец является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом (запретом) не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до заключения Договора купли-продажи.

4.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Стороны-1, один – у Стороны-2.

Указывается в случае, если на Стороне-1 выступает несовершеннолетнее лицо до 14 лет/с 14 лет до 18 лет/недееспособное лицо.

Указывается в случае, если Сторона-1 выступает в лице представителя по доверенности.

Указывается в случае, если на Стороне-1 выступает юридическое лицо.

Указывается в случае, если наСтороне-2 выступает, в том числе, несовершеннолетнее лицо до 14 лет/с 14 лет до 18 лет/недееспособное лицо.

Указывается в случае, если Сторона-2 выступает в лице представителя по доверенности.

В случае, если приобретение Объекта(ов) недвижимости производится в том числе, за счет средств социальной выплаты на приобретение жилья, право на получение которой удостоверяется,например, государственным жилищным сертификатом (далее – ГЖС), особое внимание необходимо уделять соблюдению требования о необходимости оформления приобретаемого Объекта(ов) недвижимости в общую собственность всех лиц, указанных в ГЖС, которые должны выступать в Договоре на стороне Покупателя.

Средствами ГЖС не оплачивается приобретение доли(ей) в праве собственности на жилое помещение.

Указывается в случае отчуждения квартиры (комнаты). При этом в зависимости от вида объекта недвижимости необходимо корректировать название договора.

Указывается в случае, если отчуждаются доли в праве собственности на квартиру.

Указывается в случае, если в собственности Продавца после отчуждения комнаты остаетсяинаякомната.

Указывается в случае, если расчеты между сторонами проводятся через индивидуальный банковский сейф Банка.При этом в случае, если стороны договорились о том, что вложение денежных средств в индивидуальный сейф/изъятие денежных средств из индивидуального сейфа будет производиться не всеми будущими/бывшими собственниками, а либо одним, либо несколькими собственниками (будущими/бывшими) объекта недвижимости в зависимости от их соглашения, – должно быть указано, кем из собственников (будущих/бывших) будет производиться вложение денежных средств в индивидуальный сейф/изъятие денежных средств из индивидуального сейфа.

Указывается при оплате части стоимости объекта недвижимости за счет собственных средств, за исключением средств, выделенных за счет бюджета на оплату части стоимости объекта недвижимости (средств социальной выплаты).

Указывается в случае, если часть стоимости объекта недвижимости оплачивается за счет средств социальной выплаты (субсидии, ГЖС, материнского капитала и т.п.).

Данные условия должны быть указаны в договоре при оформлении ипотеки кредитуемого объектав силу закона.

При этом указание даты заключения Кредитного договора является обязательным для основного Договора купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи дата заключения Кредитного договора не указывается.

Указывается в случае, если Продавцом является физическое лицо.

Указывается в случае, если Продавцом выступает юридическое лицо.

Указывается в случае, если расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием индивидуального сейфа Банка.

Условия, указанные в п. 2.1.4., должны быть указаны в договоре при оформлении ипотеки кредитуемого объекта в силу закона.

Указывается в случае, если оплата по Договору купли-продажи в соответствии с условиями договора происходит после государственной регистрации перехода права собственности.

Как происходит передача денег

Прежде всего, стоит отметить главные моменты сделки:

  • документы на право залогодержателя должны удостоверяться закладной,
  • недвижимость находится в залоге до момента полного погашения задолженности по ипотеке в едином государственном реестре,
  • продавец должен предоставить гарантии о том, что жилье не находится в залоге, не сдано в аренду или же не находится под арестом,
  • если возникают спорные вопросы, стороны должны поступать согласно с законодательством государства, когда произошло уклонение одной стороны от выполнения обязательств нужно обращаться в судебные инстанции для разрешения конфликта,
  • на момент подписания договора продавец должен представить документы о том, что в квартире нет зарегистрированных жильцов,
  • право на имущество должно быть подтверждено закладной с дополнительным документом дееспособности сторон.

Предварительный договор купли-продажи и его роль в сделке по ипотеке

Предварительный договор как один из документов, оформляемых в ходе заключения сделки по купле-продаже квартиры, в том числе в тех случаях, когда речь идет о покупке жилья с использованием заемных средств, например, ипотечных, выступает в качестве гарантий того, что сделка будет заключена и полностью оформлена.

Именно в предварительном договоре оговариваются все нюансы заключения сделки, а также первый раз фиксируются основные положения, которые должны быть учтены потенциальными участниками сделки, в том числе в отношении того, каким именно образом будет происходить передача приобретенного жилья после оформления всех необходимых документов.

Для продавца предварительный договор выступает своего рода гарантом юридической чистоты заключаемой сделки, так как позволяет сразу получить необходимые консультации в банке о том, каким именно образом будет осуществляться передача денежных средств от банка к продавцу в счет погашения необходимой суммы, которую просит предоставить в качестве займа покупатель. Кроме того, предварительный договор купли-продажи проверяется банком на предмет его юридической чистоты для того, чтобы в дальнейшем определить возможности заключения основного договора купли-продажи.

Покупатель на основании заключения предварительного договора при осуществлении сделки по приобретению недвижимости также получает гарантию того, что сделка будет полностью завершена, так как чаще всего такой договор выступает в качестве фиксатора внесения средств в качестве аванса или задатка (при этом банк такие внесенные средства рассматривает в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту).

Основные положения предварительного договора

Составление предварительного договора подчинено требованиям Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «Об ипотеке», на основании которых осуществляется передача сведений о том, каким именно образом должны быть составлены положения такого договора, если речь идет об использовании ипотечного займа.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Среди основных положений такого договора должны быть указаны:

  • дата и место заключения договора (если предварительный договор составляется банком, то данные реквизиты ставятся автоматически),
  • полные паспортные данные участников сделки и, при необходимости, доверенных лиц, если таковые принимают участие в совершении сделки,
  • описание предмета сделки (в данном разделе указывается не только адрес расположения квартиры, но также и информация о том, какую она имеет планировку, в каком состоянии передается, а также есть ли какие-то предметы мебели и обстановки, которые передаются вместе с квартирой новому собственнику),
  • сведения о тех документах, которые продавец предоставляет в качестве доказательств того, что имеет юридическое право распоряжения конкретным объектом недвижимости,
  • цена квартиры и порядок осуществления взаиморасчетов (указывается стоимость за квадратный метр жилья, а также общая стоимость, размер первоначального взноса по ипотеке, а также порядок его использования в качестве аванса или задатка при заключении договора, кроме того, необходимо также указать порядок осуществления взаимодействия всех сторон сделки с банком),
  • права и обязанности сторон по передаче квартиры от одного собственника к другому после подписания всех необходимых документов,
  • реквизиты и подписи сторон (реквизиты указываются в случае, если между участниками сделки осуществляются безналичные расчеты).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку можно скачать по ссылке.

Предварительный договор купли-продажи в ипотеку используется в качестве гарантий того, что сделка будет полностью завершена. Его подписание не является обязательными, но в некоторых случаях именно на основании этого документа банки принимают решение о возможности кредитования потенциального покупателя.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Когда и кем составляется предварительный договор?

Договор составляется по инициативе одной из сторон (продавца или покупателя). Обычно его подписывают за 7-30 дней до сделки купли-продажи либо в отдельных случаях — за 2-3 месяца.

Составление текста соглашения может взять на себя кто-то из участников сделки купли-продажи, сам банк-кредитор, риэлтор либо привлеченный юрист. Если сделка оформляется нотариально, то с этой функцией отлично справится и нотариус (естественно за отдельную плату). Сторонам останется только прочитать текст готового соглашения, внести правки и подписать договор.

Зачем он нужен?

Цель оформления договора — документально подтвердить факт передачи задатка или аванса в счет покупки квартиры. Обычно речь идет о 3-10% стоимости квартиры. После подписания документа продавцу квартиры уже будет сложно продать жилье другому лицу.

Например, в случае с задатком такие действия приведут к необходимости отдавать сумму в двойном размере. Соглашением прописываются и дата сделки, что также дисциплинирует участников, сроки выдачи кредита. Выполняются и условия банка по формированию первоначального взноса по ипотечному кредиту либо его части.

Стороны соглашения

Сторонами соглашения являются те же лица, что и в ДКП квартиры. В документе указываются все реквизиты сторон, а также ставятся их личные подписи.

Если договор оформляет доверенное лицо, то также прописываются все его персональные данные и дается ссылка на номер доверенности. Если берется кредит, то одной из сторон по договору может выступить и банк, который уже письменно подтвердил свою готовность профинансировать сделку.

Отличительные особенности ПДКП

Если для покупки квартиры оформляется ипотечный кредит, то банк обязательно затребует предварительный договор купли-продажи, чтобы убедиться, что объект кредитования найден и достигнуто соглашение с продавцом. Особенность такого документа — ссылка на кредитный договор с банком.

В разделе, где описывается порядок расчетов, в этом случае, указываются сроки перечисления кредитных средств в счет оплаты стоимости квартиры. При желании можно вписать в договор пункт о том, что в случае отказа банка от кредитования, задаток возвращается.

Нужно обращать внимание также на следующие пункты:

  • дату сделки купли-продажи и дату подписания кредитного договора (если он еще не подписан),
  • сроки расчетов с использованием кредита,
  • точность ссылок на правоустанавливающие документы,
  • фразу о том, что основанием для получения средств является конкретный кредитный договор,
  • порядок досрочного расторжения соглашения в том случае, когда кредит не будет предоставлен и сделка не состоится.

В договоре должна быть указана сумма сделки, а также сумма кредита, размер задатка. Обязательно прописываются также сроки подписания сторонами окончательного ДКП недвижимости. Можно указать также сроки передачи недвижимости и способ передачи (например, оформление акта-приема передачи).

В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?

Аванс и задаток — юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.

В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.

При прекращении обязательства до начала его исполнения аванс может и вовсе не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты.

Предлагаем посмотреть видео о разнице между авансом и задатком:

Оформление аванса

Аванс при покупке квартиры в ипотеку оформляется письменно, в форме договора. Стороны подписывают предварительный договор, в котором описывается вся схема расчетов с учетом внесенного платежа, получения кредита и использования средств самого покупателя.

Роль аванса — «закрепить» квартиру за конкретным покупателем и задокументировать основные условия будущей сделки, которые должны устроить не только ее основных участников, но и банк.

Договор аванса оформляется с обязательным указанием персональных и паспортных данных сторон (покупателя и продавца). Детально прописываются и схема передачи денежных средств. Например, если стороны договорились о том, что будут использовать банковскую ячейку, то описывается банк, номер договора об аренде ячейки, сроки и порядок передачи денежных средств.

В договоре должно быть:

Если выяснится, что сделка не может быть совершена, например, из-за того, что с продавцом судятся наследники, в предварительном договоре лучше указать, что продавец должен вернуть покупателю аванс в полном размере в течение трех дней с момента обнаружения этих обстоятельств, которые препятствуют совершению сделки.

Чем детальней будет прописан будущая сделка, тем лучше. Размытые формулировки без указания сроков и сумм, могут привести к тому, что такого соглашение легко можно будет признать недействительным.

Оформление задатка

Риск предварительного договора на покупку жилья с ипотекой — не только срыв самой сделки, но и возможный отказ банка от кредитования либо неожиданное уменьшение кредитного лимита. Такое поведение банка-кредитора фактически срывает сделку, а ответственность ложится на покупателя (несостоявшегося заемщика).

Лучше всего продумать такой вариант развития событий заранее, и прописать обязанность продавца вернуть задаток в полном или частичном размере за вычетом понесенных расходов (если они были).

Нюансы договора задатка:

  1. при срыве сделки по вине покупателя задаток полностью остаётся у продавца,
  2. при срыве сделки по вине продавца он обязан вернуть его в двойном размере.
  • Скачать бланк договора задатка при покупке квартиры в ипотеку
  • Скачать образец договора задатка при покупке квартиры в ипотеку

Роль задатка при оформлении ипотеки такая же как и в случае с авансом — точно определить дату сделки на конкретную квартиру путем передачи денежных средств. Задаток обычно передается в размере первоначального взноса по кредиту либо его части.

Передача задатка это фактически уже начало расчетов с продавцом. Она может быть проведена наличными либо через безналичный перевод. Чаще всего деньги передают при просмотре квартиры и подписании предварительного договора (также как и передача аванса).

Можно ли обойтись без составления отдельных договоров и как это сделать?

Этот документ является, по сути, упрощенной версией договора. В расписке или соглашении о задатке или авансе обязательно указывается, что денежная сумма передается в счет выполнения конкретного обязательства. Расписка составляется в простой письменной форме, но может быть заверена у нотариуса.

Без оформления предварительного договора не обходится не одна сделка купли-продажи с передачей задатка, аванса и участием банка. Это, по сути, первая часть будущей купчей, в которой зафиксированы все существенные условия будущей сделки: от стоимости недвижимости и до сроков расчетов между сторонами.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Смотрите видео: Осторожно! Вам Откажут в Регистрации. Договор Купли-Продажи Квартиры 2018 (November 2019).