Вопросы к Юристу

Нюансы оформления договора аренды квартиры с правом выкупа

Физические лица, решившие заключить арендный договор с последующим выкупом, должны его заверить у нотариуса.

Указанное соглашение имеет свои особенности, вызванные его специфичностью. ГК РФ и ЖК РФ — нормативные акты, которые регламентируют вопросы аренды и выкупа объектов недвижимости.

Предоставление во временное пользование коммерческой недвижимости происходит в рамках Гражданского кодекса. Если помещение жилое, то вопросы взаимодействия нанимателя и собственника, а также составления договора регулируют нормы Жилищного кодекса.

Аренда объекта недвижимости и его наем, с юридической точки зрения, имеют мало отличий. Их объединяет то, что они дают право пользоваться имуществом без перехода права владения.

Квартира или дом переходят новому владельцу после того, как арендатор внесет за них собственнику оговоренную сумму. Она делится на определенное количество обязательных взносов.

Законодательство Российской Федерации предъявляет следующее требование ко всем сделкам, касающихся изменения права владения недвижимостью: они должны быть оформлены в письменно виде и заверены у нотариуса.

Подобным образом поступают в случае покупки или продажи, дарения и приобретения в ипотеку. Регистрация сделки в государственных органах — обязательное условие перехода права собственности.

Исходя из вышесказанного, выделяют главные нюансы составления договора аренды с правом выкупа:

  • Письменный вид,
  • Нотариальное заверение необходимо ввиду предполагаемой смены владельца,
  • Указание всех особенностей пользования помещением, включая ежемесячную арендную плату, порядок оплаты коммунальных услуг, ремонтных работ и пр.,
  • Подробное описание процедуры смены владельца арендованного объекта недвижимости,
  • Отсутствие разногласий сторон по каждому пункту составленного и готового к подписанию документа.

Если одна из сторон нарушит условия подписанного договора и им не удастся решить ситуацию путем переговоров, то спор может быть урегулирован в ходе судебного разбирательства.

Грамотное составление пунктов соглашения будет иметь решающее значение при рассмотрении дела. От каждого слова может зависеть исход судебного процесса.

Большинство граждан редко сталкиваются с необходимостью оформления договоров аренды с правом выкупа недвижимости. Во избежание возможных ошибок, при их составлении рекомендуется изучить образцы их заполнения либо обратиться за юридической консультацией по данному вопросу.

Арендный договор, дающий право нанимателю впоследствии выкупить снятое помещение, содержит следующие сведения:

  • Сведения о физических лицах, включающие данные паспортов, контактную информацию и адреса жительства,
  • Сведения о квартире или доме (метраж (общий и жилой), этаж, количество изолированных помещений),
  • Внешнее состояние объекта, включающее информацию о необходимости ремонта, наличии новой мебели и сантехники,
  • Размер платы за коммунальные услуги, периодичность ее внесения. Входит ли она в арендную плату или нет,
  • Возможность регистрации нанимателя в жилом помещении до его приобретения,
  • Период действия договора, который, чаще всего, составляет пять лет,
  • При каком условии недвижимость переходит к арендатору,
  • Права наймодателя и арендатора,
  • Порядок поиска решений в спорных ситуациях,
  • Процедура изменения стоимости взносов при скачках курса валют, потому что цены на недвижимость зависят от стоимости доллара в рублях,
  • Когда и как действие договора прекращается,
  • Процедура внесения изменений в документ,
  • Форс-мажор.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как происходит аренда квартиры с последующим выкупом?

Аренда с правом выкупа – сделка, по которой человек проживает в помещении до момента покупки жилья, когда он становится полноправным владельцем. Происходит это на основе документации, оформленной между сторонами. Важно соблюдать условия договора и выкупа.

Арендатор проживает в помещении тот период, который указан в документе. После этого у него появляется право приобрести жилье. С оформлением сделки он становится хозяином.

Арендные платежи и взносы за жилье оплачиваются по отдельности. Вносить средства можно наличными с взятием расписки. Также используются банковские и электронные платежи с получением чека. Деньги переводятся на специальный счет. Желательно перечислять их разными траншами с обозначением цели. Тогда все средства пойдут на оплату недвижимости.

Особенности

Договор аренды квартиры с правом выкупа включает признаки документа об аренде и купле-продажи жилья, поэтому в нем указываются принципы обеих сделок. Обязательна проработка всех норм закона, относящихся к этим процессам.

Учитывая то, что в законе отсутствует конкретная регламентация данного вида соглашения, желательно заключать его между лицами, у которых доверительные отношения. Это позволит решать многие споры мирным способом, без суда.

Важное значение имеет установка выкупной стоимости, так как за период действия договора она может измениться, из-за чего пострадают интересы одной стороны. Необходимо установить порядок индексации и обозначить в документе верную цену. Помогают в этом профессиональные юристы, которые могут помочь в оформлении сделки.

Владельцем помещения арендатор становится с выплатой стоимости жилья, до истечения срока договора он считается только нанимателем. В случае расторжения соглашения уплаченные средства не компенсируются – они равны арендной плате.

Преимущества выкупной аренды

Аренда квартиры с правом выкупа имеет следующие достоинства:

  1. Низкая ставка. В схеме, когда государством покупается объект у застройщика, а затем предлагает людям, ставка от 3%.
  2. Нет первого взноса. Ипотека для многих недоступна, поскольку требуется иметь первоначальный платеж, размер которого достаточно высокий.
  3. Отсутствие страхования. Государству и частным компаниям нужно страхование от возможности утраты.
  4. Не требуется залог, поэтому не действуют ограничения, связанные с ним.

Благодаря таким преимуществам сделка с правом выкупа является востребованной. Главное, оформить ее по всем нормам закона. Также есть и негативные моменты:

  1. Отсутствие установленной формы соглашения.
  2. Неразвитая правоприменительная практика.
  3. Большой риск изменения условий, обозначенных первоначально.
  4. Права передаются в будущем.
  5. Форма соглашения по аренде с реализацией не установлена в гражданском законодательстве.

Если у покупателя нет регистрации в жилье, то у него нет права наложения запрета на сделку. Регистрация позволяет не допустить передачу объекта в качестве залога.

Как заключить договор аренды квартиры с правом выкупа

При этой сделке оформляется договор аренды квартиры с правом выкупа. Образец позволит правильно его составить. Эта сделка считается смешанной, в чем и заключается сложность. К договору применяют нормы о купле, аренде. Учитываются нормы жилищного законодательства.

В договоре обязательно должно быть:

  • название объекта,
  • суммы платежей,
  • общая выкупная стоимость,
  • срок,
  • правила передачи в аренду, собственность.

Порядок оформления

Собственнику нужно подготовить следующие документы:

  • свидетельство на собственность,
  • технические бумаги,
  • разрешение другие хозяев,
  • данные об отсутствии долга по платежам.

При наличии этой документации происходит оформление договора об аренде с последующей передачей имущества в собственность.

На что надо обратить внимание?

При заключении соглашения нужно обращать внимание на некоторые нюансы:

  1. Объект должен быть подробно описан в документе. Обязательно наличие технических характеристик и прочих идентифицирующих данных.
  2. Необходима выкупная цена. Без нее данное соглашение оспаривается и признается недействительным.
  3. Арендные и выкупные платежи необходимо разделить. Это выгодно для арендатора и арендодателя. При споре будет проще определить, за что оплачивал квартиросъемщик.
  4. Соглашения свыше 11 месяцев следует регистрировать в юстиции. Это относится к аренде, для найма нужна простая письменная форма.
  5. Должны быть указаны причины расторжения документа. Обычно указывается пропуск платежа.

Регистрация договора

Требуется ли регистрация договора. Не всем покупателям известно, что такой документ можно не регистрировать. Следует отличать понятия о коммерческом найме и аренде помещения, которые часто путаются. С арендой объекта одна сторона является юридическим лицом. Коммерческим наймом называют вид аренды, оформляемой между физическими лицами. От срока действия договора не зависит, нужна ли госрегистрация. Но право собственности обязательно требуется регистрировать.

Нужно ли обращаться к юристам?

Такая сделка нужно заключать с профессиональным юристом. Законность подтверждает грамотное оформление соглашения. Кроме тщательно продуманных условий следует помнить об ответственности участников по вопросам нарушения договоренностей. Документ не нужно регистрировать в госорганах.

Выгода от сделки по аренде с выкупом должна оцениваться реально и сопоставляться с разными вариантами приобретения объекта. Сделать правильный выбор помогут лица, имеющие опыт в таких сделках. Раздел по поводу изменения цены жилья нужно рассматривать внимательно, чтобы не было финансовых потерь в дальнейшем. Если не будет дополнительного соглашения, то решить судебные споры не получится.

Нюансы, советы, подводные камни

Если выбирать подобную сделку, необходимо узнать как можно больше информации о продавце. Также необходимо просчитать конечную стоимость имущества и выполнить сравнение суммы с рыночной.

Чтобы снизить риски, нужна временная регистрация в арендуемом помещении и заверение договора у нотариуса.

Может быть возможность приобретения недвижимости в рассрочку. В подобной сделке не лишней будет консультация с юристом, который обозначит нюансы процедуры, ознакомит с рисками и выполнит расчеты по регистрации квартиры.

Хозяин квартиры не имеет право реализовывать ее по своему желанию или сдать объект как залог. В договоре аренды с выкупом включено положение о первом взносе, который нужен для покрытия расходов по страхованию и уплаты налогов.

Выгодна ли сделка?

При подготовке подписания соглашения нужно ознакомиться с условиями и возможными рисками. Выгода сделки для продавца будет в том случае, если уровень реального дохода от нее выше суммы вариантов получения прибыли. Итоговая цена объекта включает рыночную стоимость при заключении договора и доходы с аренды за время выплат. Сумма делится на одинаковые части, ее выплачивают через некоторые промежутки. В итоге сумма выкупа будет подобна ипотеке.

У покупателя есть не только преимущества, но и риски. Если он не может внести очередной платеж, то есть вероятность выселения без предупреждения, выяснения обстоятельно. Средства, выплаченные за прошедшее время, не возвращаются. Поэтому преимущество для покупателя при оформлении такой сделки заключается в возможности вселения в жилье, стоимость которой не выплачена. Подобными преимуществами обладает ипотека вторичного жилья.

Этот вид сделок считается рискованным, поскольку нет эффективных механизмов выполнения и формирования рыночной цены жилья. Она подобна процедуре рассрочки, при которой происходит выкуп отложенного действия. К этим договорам применяют нормы, регулирующие куплю-продажи. С соблюдением всех условий арендатор получает право собственности, после чего он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Смотрите видео: 13. Обязанности по договору аренды жилья (October 2020).