Вопросы к Юристу

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Аннулирование соглашения о долевом участии может производиться как по инициативе дольщика, так и застройщика.

Дольщику перед составлением заявления на расторжение ДДУ и передаче его застройщику нужно определить законодательное основание для возврата средств, а также следует вычислить размер запрашиваемых процентов за неисполнение обязательств.

Перед обращением в суд необходимо ознакомиться с судебной практикой по подобным вопросам.

Можно ли расторгнуть ДДУ?

По нормам Закона №214, дольщик может расторгнуть договор при превышении срока сдачи дома строительной компанией более чем на 2 месяца от даты, указанной в ДДУ.

Все основания по расторжению ДДУ по инициативе дольщика обозначены в п.1 ст.9 Закона №214.

По нормам ч.3 ст.9 Закона №214, строительная компания может расторгнуть договор лишь по одной причине, а именно если дольщик не внес в установленный срок оплату по договору, отсутствует по указанному в договоре месту жительства.

По инициативе дольщика

Согласно ст.6 Закона №214, застройщик обязан сдать многоквартирный дом не позднее сроков, указанных в договоре с дольщиком. При невозможности завершения строительства в указанные в соглашении с дольщиком сроки, последний имеет право требовать от строительной компании возмещения пени за каждый день просрочки в размере 1/150 от ставки ЦБ по выданным кредитам (п.2 ст.6 Закона №214).

Если квартира была передана с нарушением технических регламентов по строительству, то есть, работа застройщика была выполнена некачественно, дольщик имеет право обратиться к нему за возмещением затрат по ДДУ, за устранением недостатков или потребовать пересчета цены полученного помещения, в соответствии со ст.7 Закона №214.

Если подрядчик вернул деньги за вычетом штрафа за отказ от участия в ДДУ, то дольщик может обратиться в суд на основании ч.7 ст.9 Закона №214.

По этой законодательной норме не допускается зачет штрафов по договору при возврате дольщику его взносов по ДДУ.

Дольщик в своем иске в суд также может ссылаться на п.6 ст.13 ЗоЗПП, по которой за отказ в добровольном исполнении требований покупателя суд может назначить штраф в его пользу — 50% от присужденной по иску суммы.

Суд также может самостоятельно принять такое решение, даже если требование об уплате штрафа не заявлялось в судебном заседании (постановление Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012, п.46).

Если застройщик не исполняет судебное решение о выплате неустойки, к нему могут применяться дополнительные штрафные санкции в виде взыскания новой неустойки в новом судебном процессе (определение Верховного Суда №4-КГ15–70).

По инициативе застройщика

Подрядчик вправе расторгнуть договор через 30 календарных дней с момента отправления предупреждения о неисполнении условий договора.

Денежные средства возвращаются дольщику в срок до 10 дней с момента его расторжения (ст.9 Закона №214).

Застройщик при вынесении такого решения должен руководствоваться положениями ст.450 ГК о добросовестности и разумности (определение №5–КГ16–51 от 19.04.2016).

По соглашению сторон

В ст.9 Закона №214 прямо не урегулированы вопросы, связанные с расторжением договора по соглашению сторон. В законе лишь указано на нарушение сроков по возврату денежных средств.

Таким образом, дольщик при расторжении договора по соглашению сторон не вправе требовать от застройщика уплаты процентов за пользование своими средствами, если застройщик формально не нарушил своих обязательств по договору. Такого же мнения придерживаются судебные инстанции (Постановление 15 ААС от 24.11.2014 №А32–11476/2014).

Образец соглашения о расторжении ДДУ скачивайте здесь.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон регулируется не законодательными нормативными актами (п.2, п.6 ст.9 Закона 214), а самим соглашением. Поэтому перед подписанием такого соглашения необходимо сравнить возможные добровольные выплаты застройщика с обязательным размером выплаты по законодательству.

Такое сравнение лучше провести при участии опытного юриста.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности - обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916 ) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно !

Госпошлина

В случае когда стороны не пришли к соглашению о расторжении договора, госпошлина уплачивается при обращении в суд, ее размер регулируется ст.333.19 НК. Формула расчета судебной госпошлины выглядит следующим образом (при сумме договора с застройщиком более 1 млн руб.):

13200 + 0,5% х (требования дольщика — 1000000).

В цену иска входит как стоимость помещения по договору, так и проценты за использование застройщиком средств дольщика. Например, при цене иска в 3 млн руб. госпошлина будет иметь следующий размер:

13200 + 0,5% х (3000000 — 1000000) = 23200.

Уведомление о расторжении ДДУ дольщиком

Закон №214 не содержит обязательных реквизитов заявления (уведомления) на расторжение договора в одностороннем порядке. Поэтому оно может быть составлено в свободной форме.

При подготовке судебного иска необходимо составить уведомление юридически грамотно, немаловажными пунктами уведомления для суда станут следующие реквизиты:

  • основание расторжения договора по 214 Закону,
  • номер и дата ДДУ,
  • требование о возврате уплаченной суммы и причитающихся процентов,
  • реквизиты банковского счета, на который следует перечислить возвращаемую сумму,
  • контактные данные дольщика.

Образец уведомления о расторжении ДДУ дольщиком скачивайте здесь.

Возврат денег, расчет процентов

Возврат взносов рекомендуется проводить в соответствии со следующей пошаговой инструкцией:

  1. Определение оснований возврата средств по ч.1 ст.9 Закона №214.
  2. Вычисление процентов за использование денежных средств исходя из ч.2 ст.9 Закона.

Если дольщиком является частное лицо, то проценты должны быть выплачены из расчета 1/150 ставки ЦБ РФ по кредитам, выданным финансовым учреждениям. Срок, по которому начисляются проценты, начинается с даты поступления средств на расчетный счет заказчика, и заканчивается датой возврата взносов дольщику.

На 26 марта 2018 г. ключевая ставка составляет 7,25% годовых, таким образом, при цене квартиры в 2 млн 800 тыс. руб. размер процентов составит 1353 руб. 33 коп. за каждый день нахождения средств у застройщика.

  • Отправление заявления о расторжении с описью и уведомлением о получении (ч.4 ст.9 Закона).
  • При отказе застройщика от возврата средств необходимо обращаться в суд, руководствуясь ст.ст.28, 131, 132 ГПК.
  • Дольщику при определении размеров возмещения от застройщика стоит ориентироваться не только на положения Закона №214, также следует выяснить применимость п.6 ст.13 ЗоЗПП с учетом положений ДДУ. Дольщик имеет право потребовать возмещения и после ввода дома в эксплуатацию, при недостаточном качестве строительных работ.

    Как расторгнуть договор ДДУ — смотрите видео:

    Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

    Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

    До какого момента можно расторгнуть сделку по договору долевого участия

    Когда лицо принимает решение вложить деньги в еще недостроенный дом, то он не просто покупает в нем квартиру, а становится участником долевого строительства (дольщик). Вместе с застройщиком он подписывает договор участия в долевом строительстве, который накладывает на стороны следующие обязательства:

    • застройщик должен построить и ввести в эксплуатацию дом,
    • дольщик должен выплатить стоимость квартиры.

    К тому же стороны должны сдать и принять квартиру по специальному передаточному акту. Именно с выполнением этого действия обеими сторонами обязательства считаются исполненными, а значит, сделка закрывается.

    Пока акт не подписан, дольщик может передумать и отказаться от квартиры. Если это происходит из-за нарушений, допущенных застройщиком, тогда дольщик инициирует отказ от квартиры, на который не требуется чье-либо согласие. Если же дольщик просто теряет интерес к квартире, то он может переуступить свое право требования другому лицу, после чего перестает быть стороной в договоре.

    Когда дольщик может отказаться от договора

    Гарантии прав дольщика и ответственность застройщика закреплены в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214 ФЗ. В нем есть два блока оснований, которые могут использовать дольщики, чтобы отказаться от квартиры.

    Первый блок предполагает, что дольщик в одностороннем порядке может просто отказаться от дальнейшего исполнения договора, если:

    • Застройщик уже на 2 месяца просрочил сдачу дома.
    • В квартире были выявлены существенные недостатки, которые затрудняют ее дальнейшее использование по назначению, а застройщик в оговоренный срок такие недостатки не исправил. Или же строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, соответственных норм и стандартов.
    • Поручительство, которое использовал застройщик в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по строительству дома, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней.

    Следующие основания, относящиеся ко второму блоку, дают право дольщику обратиться в суд для расторжения договора:

    • Если застройщик приостановил или прекратил стройку, и стало очевидно, что дом к сроку не сдадут.
    • Была существенно изменена проектная документация на дом, в том числе относительно площади квартиры.
    • У общего имущества в доме поменялось назначение.

    В этих случаях суд должен решать, может ли дольщик прекратить договор.

    Возврат денег застройщиком

    Если дольщик расторгнул договор после того, как уплатил хотя бы часть суммы, то застройщику на возврат полученных денег отводится 20 дней после разрыва сделки (10 дней после вступления в силу судебного решения, которым был расторгнут договор). Сам же договор прекращается с того дня, когда дольщик направил застройщику уведомление о том, что больше не будет исполнять договор.

    Кроме того что застройщик должен возвратить деньги, полученные в счет оплаты квартиры, на них еще насчитываются проценты за весь срок пользования чужими деньгами. Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком выступает гражданин, то проценты удваиваются.

    Если же застройщик не возвращает деньги в срок, то начинают действовать дополнительные штрафные санкции в виде тех же процентов за пользование чужими деньгами в размере 1/300 ставки рефинансирования, удваивающейся для гражданина.

    Дольщик имеет право отказаться продолжать исполнять договор, если поймет, что застройщик его подводит. Если доказательства этого будут условными, тогда расторжение договора осуществляется через суд. А при неоспоримых доказательствах договор расторгается путем направления застройщику письменного уведомления. Возврат уплаченных за квартиру денег происходит уже после разрыва договора, но в установленный законом срок, иначе застройщика ожидают штрафные санкции.

    Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

    Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

    В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

    Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

    Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

    Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

    • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ),
    • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

    Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

    В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

    Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

    • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ),
    • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
      • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза,
      • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

    П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

    1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
    2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

    Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

    • дольщиком не исполнено направленное ему требование,
    • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения,
    • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

    Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

    Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

    Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

    1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
    2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
    3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
    4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
    5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

    Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

    • соглашение сторон,
    • паспорт участника долевого строительства,
    • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины,
    • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

    Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

    Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

    П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

    • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором,
    • не выполнил одно из следующих требований:
      • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок,
      • соразмерное уменьшение цены договора,
      • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
    • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ),
    • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
    • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

    Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

    Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

    • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику,
    • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь),
    • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

    Исковое заявление в суд

    Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

    • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств,
    • о взыскании процентов за пользование денежными средствами,
    • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

    Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

    • копия ДДУ,
    • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований),
    • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке,
    • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда,
    • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

    Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

    До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

    Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

    • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора,
    • банкротство (при множестве исков).

    Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

    Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

    Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

    Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

    Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

    Возврат денег при расторжении договора долевого участия

    П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

    • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ,
    • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

    Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

    Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

    Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

    Смотрите видео: ТОП 8 вопросов на тему: расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика (October 2020).