Вопросы к Юристу

Обременение земельного участка - это

Анализируя законные ограничения на пользование землей, их можно разделить на несколько видов:сервитуты частного и публичного характера,обременение участка в рамках ипотечного кредитования,наложение ограничений на пользование наделом по условиям договора аренды,арест объекта земельных отношений, наложенный по решению суда до окончания судебных разбирательств,обременение по концессионному соглашению, заключенному между нанимателем и собственником объекта,запрет на отчуждение земельного надела, который вводится при наличии прав собственности у третьих лиц,право требования, возникающее при разделе участка несколькими собственниками посредством подачи судебного иска,доверительное управление объектом, основанное на акте передачи полномочий.

Обременение земельного участка – что это такое и как его снять?

Например, право собирать ягоды и грибы или пользоваться водоемом. Собственник земли вправе претендовать на определенную плату за ее использование, а также на возмещение иных расходов, связанных с невозможностью использования участка по назначению. Важно: сервитут следует судьбе земельного надела.

Например, в случае продажи земли он сохраняется на тех же условиях. Ипотека – это вид обременения, при котором закладываемая недвижимость остается во владении и пользовании должника до погашения денежного обязательства, а случае его неисполнения — реализуется. Иными словами, ипотека – это вид залога на недвижимое имущество.

Она может устанавливаться на объект, который приобретается за счет кредитных средств или при ином займе в качестве обеспечения обязательства. Юридическое изменение состояния объекта недвижимости вносится в Росреестр.

Как снять обременение с земельного участка?

У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54). Обременение в большинстве случаев предполагает ограничение на заключение сделок по отчуждению недвижимости.

Но в некоторых случаях возможна передача прав на участок, если есть одобрение залогодержателя. Так, после погашения ипотеки необходимо взять соответствующую справку в банке.

Ее необходимо предоставить в Росреестр, где снимут обременение.

Конкретные действия зависят от вида обременения. Наличие земельного сервитута не мешает смене собственника.

Это связано с тем, что он не требует согласия сторон. В этом случае обременение автоматически переходит к новому владельцу.

Чтобы снять этот вид обременения, можно воспользоваться одним из следующих способов: обратиться в суд, собственник и тот, кто пользуется сервитутом, приходят к взаимному пониманию, дождаться срока окончания земельного сервитута.

Как снять обременение земельного участка (ограничения) в 2019 году

Срок действия правоотношений определяет длительность ограничения.

Обременение снимается только после истечения аренды или при расторжении договорных правоотношений В этом случае земля становится залоговым обеспечением полученного собственником денежного займа. Операции с имуществом допустимы, но лишь при согласии кредитора.

Для снятия обременения требуется выполнение всех обязательств по Мера применяется, когда необходимо сохранить имущество до вынесения решения в судебных разбирательствах, касающихся имущественных и финансовых споров.

Переход права собственности при аресте категорически невозможен.

Что такое обременение земельного участка и для чего оно необходимо?

В случае реализации земельного участка все обременения будут переданы новому владельцу.

Поэтому обращайте внимание на это условие при покупке земельного участка.

Таким образом, если ваш сосед имеет право на пользование чужой землей, то вы используете свое право на обременение. Существует два вида сервитутов.

Один «публичный» – это если соседи не договорились между собой, и результаты разбирательств определил суд. Также нужно указать, что этот вид сервитута включает в себя плату за пользование участком.

Второй «частный» — это когда соседи сами договорились между собой, и не имеет претензий друг к другу. Аренда участка представляет собой передачу прав на пользование землей за установленную цену.

То есть арендатор передает свою недвижимость в пользование другого лица.

Обременение земельного участка — это.

Ограничения использования, виды обременений

Обременения земельного участка могут быть в форме ипотеки, предоставления в длительную (более года) эксплуатацию и пр.

Нормативный (законодательный) акт.

В отношении надела могут устанавливаться специальные условия на:

  • Наследство и период принятия объекта в эксплуатацию.
  • Продажу участка и установления конкретных временных рамок для совершения сделок.
  • Различные виды работ, касающиеся реконструкции/ремонта недвижимости.
  • Передачу его другим субъектам, в том числе за плату.
  • Освоение надела.

Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно.

Что такое обременение на земельный участок?

Исходя из анализа норм ЗК РФ и ГК РФ, можно выделить следующие виды обременений, которые могут устанавливаться на земельные наделы:

  1. арест, наложенный по судебному акту или постановлению должностного лица ФССП,
  2. доверительное управление,
  3. концессия.
  4. арендный договор, срок действия которого превышает один год,
  5. ипотечное обременение,
  6. публичные и частные сервитуты,

В ряде случаев запрет или обременение могут возникать исходя из специального статуса объекта недвижимости, расположенного на участке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то об этом нашего дежурного .

Обременение земельного участка: закон, виды, регистрация и снятие

Еще более распространены ситуации, когда источник с водой размещен на одном участке и является единственным для ближайших смежных земель. Соседи, на земле которых нет источника воды, претендуют на право пользования ресурсами смежного землепользователя, а это вызывает конфликты.

Именно для таких случаев предусмотрен сервитут. Благодаря наложению сервитута определенные лица получают ограниченное право пользования чужим имуществом. Сервитут может быть:

Частный сервитут накладывается в результате договоренностей между собственником и заинтересованным лицом.

Если сторонам удастся прийти к единому мнению, акт об установлении сервитута может предусматривать денежные взносы за пользование участком.

Определение

Обременение земельного участка – это своего рода введение особых условий его эксплуатации. На собственника или владельца надела возлагаются определенные обязанности. Допускается продажа земельного участка с обременением. Однако установленные условия должны будут выполняться и новым хозяином надела. Необходимо знать, что во многих случаях обременение земельного участка – это прямой запрет на свободное распоряжение объектом. Соответственно, большая часть сделок будет запрещена законодательством. Во избежание проблем, специалисты рекомендуют изучить документы на имущество. Наиболее полную информацию содержит выписка из Единого государственного реестра прав.

Порядок введения специальных условий

Обременение земельного участка – это определенные правила эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять. Случаи, при которых вводится ограничение использования земельного участка, предусматриваются в законодательстве или могут определяться соглашением. В качестве основания для установления специальных правил эксплуатации выступают:

  1. Судебное решение. В соответствии с ним может налагаться арест, устанавливаться сервитут.
  2. Договор. Обременения земельного участка могут быть в форме ипотеки, предоставления в длительную (более года) эксплуатацию и пр.
  3. Нормативный (законодательный) акт.

Ограничение действий

В отношении надела могут устанавливаться специальные условия на:

  1. Передачу его другим субъектам, в том числе за плату.
  2. Продажу участка и установления конкретных временных рамок для совершения сделок.
  3. Освоение надела.
  4. Наследство и период принятия объекта в эксплуатацию.
  5. Различные виды работ, касающиеся реконструкции/ремонта недвижимости.

Аренда земельного участка

Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении. В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает). Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более. Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована. В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.

Он является одной из наиболее распространенных форм обременения. Сервитут представляет собой возможность эксплуатировать надел либо его часть другими лицами. Это ограничение устанавливается, как правило, в тех случаях, когда участок одного субъекта включает в себя проход/проезд к территории другого гражданина. Сервитут может предполагать оплату или быть безвозмездным. Он устанавливается только в том случае, если эксплуатация участка без использования надела, принадлежащего иному лицу, невозможна. Сервитут может вводиться по соглашению сторон или в судебном порядке. В первую очередь, заинтересованное лицо должно попытаться заключить договор с собственником. Он оформляется в письменном виде и удостоверяется нотариально. Если сторонам не удается прийти к соглашению, то нужно обратиться в суд.

Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок. Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс. В нормах не предусматривается прямой необходимости указывать об ипотеке при составлении договора купли-продажи. Это означает, что прежний собственник по своему усмотрению может и не поставить покупателя в известность о залоге. Соответственно, в этом случае обязательства по кредиту перейдут к новому владельцу. Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.

Налоговый залог

Этот вид обременения налагается на лиц, уклоняющихся от выплаты обязательных отчислений в бюджет. Налоговый залог предусматривает изъятие имущества до полного погашения задолженности. При таком ограничении не допускается совершение сделок с участком. После полного погашения образовавшегося долга оно снимается.

Данный вид обременения считается сегодня малораспространенным. Концессия заключается в том, что собственник предоставляет надел субъекту на определенный период за плату. Фактически условия соглашения не отличаются от арендных. Однако при концессии заинтересованный субъект получает часть правомочий на объект. В частности, он может сооружать здания, вести раскопки, пользоваться строениями, извлекать прибыль из своей деятельности.

Доверительное управление

Данная форма обременения предполагает передачу прав на объект. Лицо, принимающее их, может осуществлять управление, совершать сделки, вести дела исключительно в интересах собственника. Объем прав определяется законным владельцем либо судом. Для передачи юридических возможностей составляется соглашение. Оно должно пройти процедуру регистрации. Правила ее осуществления аналогичны тем, которые предусмотрены для постановки на учет собственности.

Этот вид обременения налагается только судом или приставом-исполнителем. Арест предполагает запрет на совершение любых видов сделок с объектом недвижимости. Продолжительность действия обременения зависит от конкретных обстоятельств дела. Арест предполагает опись имущества, возложение на владельца или иного ответственного лица обязанности по обеспечению сохранности объекта.

Важность регистрации

Любой вид обременения должен быть зафиксирован уполномоченными органами. При регистрации соответствующие сведения вносятся в ЕГР. По данным реестра можно проследить все действия, которые совершались с участком. Справка из ЕГР позволит многим гражданам избежать приобретения объекта с установленными в отношении него специальными условиями. Для многих субъектов обременения/ограничения представляют большую проблему. Кроме этого, избавиться от такой недвижимости иногда сложно, а подчас и вовсе невозможно. Узнать о наличии специальных условий эксплуатации можно еще одним способом. В настоящее время доступна кадастровая проверка земельных участков. Для ее осуществления необходимо знать номер объекта. В общедоступной кадастровой карте зафиксированы все зарегистрированные участки. К каждому наделу дается описание, включающее, в том числе, сведения об обременении.

Специальные зоны

Участок может располагаться в пределах границ различных категорий земель. Существуют специальные зоны, в границах которых устанавливается особый режим эксплуатации объектов. В этом случае участок также будет обременен определенными правилами. Специальный режим может вводиться в:

  1. Охранных зонах. В пределах таких территорий располагаются рекреационные объекты, водоемы и пр. Такие зоны охраняются санитарно-эпидемиологической службой. Соответственно, эксплуатация участков в их границах осуществляется в соответствии с положениями СНиП. В пределах этих зон могут находиться промышленные объекты, полезные источники, гидрологические станции и так далее.
  2. СЗЗ. Санитарно-защитные зоны окружают источники повышенной опасности, производственные предприятия, оказывающие в ходе своей деятельности негативное влияние на природу и здоровье людей. Как правило, СЗЗ устанавливаются вокруг комплексов, в которых осуществляется работа с химическими, пожаровзрывоопасными веществами и пр.

Заключение

При выборе объекта для приобретения необходимо быть внимательным. Кроме изучения документации, относящейся непосредственно к земельному участку, целесообразно изучить законодательство. В нормах прописаны положения, используя которые можно защитить или восстановить свои интересы при недобросовестности собственника надела. Продавцу, в свою очередь, можно порекомендовать по возможности как можно скорее снять все существующие ограничения или обременения. Затягивание этого процесса может привести к большим финансовым потерям. Следует, однако, помнить, что не все ограничения или обременения можно снять. В таких случаях придется мириться со специальными условиями эксплуатации. Дополнительно стоит сказать несколько слов о сервитуте. При его установлении собственник и заинтересованное лицо должны правильно и всесторонне оценивать сложившуюся ситуацию. Сервитут не может являться прихотью гражданина. Он допустим только при наличии соответствующей необходимости и отсутствием возможности решить вопрос иным способом.

Что подразумевает обременение?

Особые условия для использования участка земли, принадлежащего в той или иной форме определенному субъекту, считаются обременениями. Они накладывают установленные обязанности на того, кто владеет участком на законных основаниях. Существуют конкретные рамки при продаже земельного участка, где есть отягощения, а после вступления в права, новый хозяин обязан выполнять обозначенные условия.

Немаловажно помнить, что обременение земельного участка ставит в жесткие рамки свободу распоряжения объектом, что влечет запрет на многие виды сделок. Соответственно, готовясь купить (обменять, взять в залог т.п.) земельный участок, лучше всего вместе с юристами проконтролировать все имеющиеся на земельное имущество документы, но изначально ознакомиться с выпиской из Единого Государственного Реестра Прав.

Как возникают обременения земли?

Когда появляется нужда продать, подарить, обменять земельный участок с обременениями, не исключены проблемы, которые в определенных ситуациях могут планируемое отчуждение сделать абсолютно невозможным. Ограничения возлагаются на обладателя участка при реализации им прав собственности, пользования и распоряжения собственным имуществом. К таким относятся:

  • решение суда, которое может налагать арест, определять сервитут,
  • законодательный договор (участок находится в долгосрочной эксплуатации, земля под ипотечным кредитованием, под залогом и т.п.),
  • законный (нормативный) акт с ограничениями.

Только профессиональный юрист может выяснить все тонкости и нюансы проведения операций с подобными участками земли.

Разновидности правовых отягощений

Особенные условия по эксплуатации земельного участка налагаются в разных частных случаях (иногда уникальных), среди которых самые распространенные:

  1. Назначение рамок по времени сделки при продаже надела.
  2. Разработка и освоение участка земли.
  3. Отчуждение надела иным лицам, за оплату тоже.
  4. Период перехода земли в наследство и начало эксплуатации участка.
  5. Осуществление работ по ремонту или реконструкции недвижимости и т.п. на участке

Среди самых часто используемых обременений на землю сегодня и долгосрочная (не менее года) аренда, и сервитуты, и налоговые залоги, и концессии, и аресты разного рода.

Внимание! Всякий вид обременения регистрируется органами на то уполномоченными, эти факты фиксируются ЕГР. Выписка из кадастра, запрашиваемая на участок, должна отображать сведения об обременениях, если они есть.

Особые зоны земельных участков

Существуют особые зональные категории земель, для которых определены отдельные условия их эксплуатации. Наделы, располагающиеся там, тоже получают статус земель с обременениями и используются по особенным правилам. Эти ограничения вводятся для:

  • Охранных зон. Применяться такое ограничение может по отношению к водоемам, отдельным рекреационным объектам, санитарно-эпидемиологическим территориям, паркам, заповедникам и т.п. Их эксплуатируют соответственно с правилами СНиП. На перечисленных землях, возможно, находятся минеральные источники, гидростанции, уникальные насаждения и т.п.
  • Санитарно-защитные зоны. К ним относят земли вокруг объектов, несущих повышенную опасность для людей и окружающей среды: пожаро- и взрывоопасные предприятия, химзаводы, другие источники риска.

Выбирая земельный участок, внимательно изучите не только правоустанавливающие документы, а и законодательство. Это поможет избежать недобросовестность владельца земли и взять под защиту или возвратить свои интересы.

Сервитут для земельных участков

Второстепенная особа, которая получает ущемление ряда права относительно пользования чужим земельным участком, вступает в правовые обременения, касательно этого надела земли, носящие название сервитута. На практике это делается с целью получения права доступа к имуществу, принадлежащему адресату сервитута. Чаще всего к имуществу, которое расположено на этом участке земли. Согласно сервитуту, заявитель получает право использования земли только:

  • для установки коммуникаций (водоснабжение, канализация, газопровод и т.п.),
  • для необходимости проходить или проезжать по указанной территории,
  • для целевого использования чужой землей под мелиорационные работы.

Сервитут может быть рассмотрен и как частный, и как публичный. Отягощения частного сервитута налагаются в интересах конкретного лица, основываясь на договоре, заключенном с владельцем земли. Или ограничения накладывают согласно постановлению суда. Наложение публичного сервитута определяется для необозначенного числа лиц. Тогда получают возможность пользования чужим земельным участком в конкретных рамках, преследуя свои цели.

Скачать соглашение об установлении сервитута на земельный участок

Скачайте WORD — Соглашение об установлении сервитута на земельный участок
В основном эти обременения выглядят, как предусматривающие беспрепятственный проход через территорию людей или животных, прокладывание инженерных сетей или линий электропередач и т.п. К примеру, установленный на федеральном уровне сервитут на лесные угодья, разрешает пребывать на этой земле, чтобы отдыхать, заниматься туризмом, сбором грибов и ягод. Но не позволяет вырубку деревьев, разведение или отлов животных, птиц и т.п.

Ипотека как обременение при пользовании землей

Это еще один часто встречающийся момент ограничения прав пользования земельным наделом, для которого применимы базы общих правил в отношении ипотеки по недвижимости. Но существуют отличия, которые выражаются в следующем:

  1. Не одно лишь право собственности, а и право долгосрочной аренды подпадает под предмет ипотеки. При аренде требуется, чтобы владелец земельного надела согласился с этим.
  2. Земли государственного или муниципального фонда нельзя использовать под ипотеку. Только участки, выделенные под ИЖС, при условии, что кредит берется конкретно под их обустройство, могут составить исключение.
  3. Нормы, установленные под определенный вид землепользования, должны определять площадь участка, находящегося под ипотекой. Такой надел не может иметь размеры меньше установленных Законом норм.

Такой вид обременений на права пользования земельным наделом довольно редко применяется на практике, чаще относительно зданий и разнообразных построек, но и он используется на законных основаниях. Например, в случаях пользования минеральными источниками, источниками пресной воды, полезными ископаемыми на участках владельцев земли.

Концессионер приобретает право пользоваться участком земли за оговоренную оплату. От арендных прав такой вид отягощения прав на землю отличается тем, что концессия предполагает стабильное использование участка с целью получения прибыли не с самой земли, а от того, что на ней будет сооружено или добыто из -под нее (из недр).

Обременения по доверительному управлению землей

Нередко сегодня использованием участка занимается управляющее лицо, но не для личных целей, а преследуя интересы владельца этой земли. Как правило, эти интересы определяет собственник, а стратегию и тактику внедряет доверенный уполномоченный. Такой вид обременения обязательно требуется зарегистрировать в ЕГРП, поскольку Закон разрешает доверительное управление и в случае с земельными участками.

Арест как ограничение

Эта разновидность обременений на право использования земельного участка сегодня не редкость. Исключительно суд, преследуя мотив обеспечения выполнения постановления судьи, может активировать ограничения подобного характера. В основном – это мера погашения имеющегося долга у того, кто владеет определенным участком земли.

Владелец участка, на который накладывается арест, не сможет осуществить никакие сделки: продать, подарить, отдать в аренду и т.д. Запрещения станут преградой тому, чтобы выполнить регистрацию в Росреестре и получить соответствующий документ. Арестованный участок невозможно делить и регистрировать участки, образованные при разделе. Его невозможно увеличить и слить с другим при необходимости, даже если и второй участок – собственность того же владельца.

Все разновидности ограничений по правам на пользование земельным участком, исключая только арест, позволяют менять собственников земли. Тогда тот, кто приобрел участок, берет его со всеми обременениями, которые были наложены и в последующем сам с ними решает вопросы. Только арест полностью препятствует каким-либо операциям с земельным участком, с его регистрацией.

Внимание! Обращайтесь за помощью к специалистам, которые могут разобраться в таком сложном вопросе как обременения земельного участка, проконтролировать все детали и выявить имеющиеся ограничения (если они есть).

Обременительными считаются соглашения:

о сдаче земли в залог или аренду на платной/безвозмездной основе,
о наложении на участок ареста с целью возмещения ущерба или расходов, а также дальнейшей его реализации,
о юридическом ограничении права пользования территорией третьими лицами.
По сути, хозяин надела не может в полной мере распоряжаться своим земельным имуществом, но остается законным его владельцем, сохранения соответствующие права собственника. Наибольшее же неудобство в отношении действия нормы ограничения доставляют проведение различных финансовых и правовых сделок, непосредственно связанных оборотом обременного участка. Продавать такую землю довольно хлопотно и долго. Поэтому, прежде, чем покупать угодье, целесообразно проверить его на наличие или отсутствие обременительного характера.

Виды земельного обременения

В соответствии с ЗК РФ выделяют несколько категорий обременений на земельный участок:

Представляет собой ограничительную меру пользования чужого угодья. Обременение земельного участка сервитутом актуально в отношении приобретения возможности (права) проезда, прохода или осуществления иного рода действий — прокладывания коммуникации, водопровода, сетей электросвязи и др. — через соседскую территорию. При этом, право собственности, распоряжения и пользования участком за владельцем сохраняется.

Обременения земельного участка делят на виды:

Частный. Предполагает наложение обременения на землю соседствующих сторон через добровольную инициативу или судовое решение. За использование территории взимается определенная плата.
Публичный. Защищает национальные интересы на региональном или федеральном уровне. Налагаются ограничения как общегосударственным так и местным органом исполнительной власти.
В случае продажи такой территории, обременения с земельного участка не снимаются и переходят к новому владельцу. Все виды сервитутов подлежат обязательной госрегистрации. Налог на оформление обременения составляет 500 руб. для физлиц и 2 тыс. руб. для юридических лиц.

Подразумевает определенные ограничения в праве свободного распоряжения землей, находящейся под ипотечным залогом у банка. Используется участок для удовлетворения соглашений по кредитным договорам, займу, обязательствам, возникшим вследствие аренды или покупки земли. В отношении ипотечной территории действуют те же правила, что и при залоге недвижимости, но с небольшой оговоркой:

Объектом ипотеки может вступать не только право собственности, но и долгосрочная аренда при условии личного согласия владельца.
Участок по площади обязан соответствовать установленной норме для конкретного случая эксплуатации земли.
Введение ипотеки категорически недопустимо в отношении муниципальных и государственных территорий. Лишь для строительства жилья или инфраструктурное обустройство, под которое взят кредит, предусмотрено исключение.
Покрывается ипотечное обязательство в случае подачи заемщиком и кредитором совместного обращения или принятия судом надлежащего решения.

Носит временный характер и регулируется Земельно-гражданским кодексом РФ. Заключается только в письменной форме. Несоблюдение этой нормы чревато правовой несостоятельностью сделки и ее аннулированием. Аренда может быть:

Краткосрочной. Не требует госрегистрации и приобретает юридическую силу с момента подписания договора. Арендовать землю можно до 1 года.
Долгосрочной. Нуждается в утверждении компетентными госорганами. Предполагает сплату пошлины тарифом в 500 руб. для лиц физических и 7500 руб. для юридических. Период пользования составляет от года и больше.
Важным и непреложным условием оформления аренды является предоставление кадастрового плана земли с четким определением ее границ. Сервитут такого типа отношений действителен лишь до окончания срока аренды.

Единственный обременяющий договор, лишающий законности всех видов сделок. Применяется в качестве карательной меры при самых разных спорных ситуациях, решение которых возможно осуществить только в судебном порядке. Продавать, дарить или распоряжаться произвольным образом арестованной землей запрещается. Также недопустимо ее разделение или укрупнение путем слияния с соседними участками.

Порядок регистрации обременения

Оформляется сервитут через регистрацию договора в ЕГРП и внесение в кадастровый список соответствующей информации о земельном участке. Это дает право на проведение различных сделок, связанных с землей, в соответствии с положениями закона в каждом отдельно взятом случае. Например, любая продажа земельного участка с обременением невозможна без выписки из госреестра о его фактическом статусе. Осуществляться регистрация обязана по требованию правообладателя. Без его инициативы такое действие считается незаконным.

Документы для получения справки об отсутствии обременений на земельный участок
Определяющий момент полноценного и неограниченного пользования угодьем — это обременение земельного участка. Поэтому, получение выписки из ЕГРП является рациональным и уместным вариантом защиты владельца собственных прав. Такой отчет дает всестороннюю информацию о наличии обременения и сведения об общей площади участка, его хозяине, кадастровом номере, списке ограничений, если они есть, а также точном адресе объекта. Сверить данные полученной выписки на предмет их достоверности можно на сайте Росреестра.

Особенности продажи участка с обременением

Продается земля с сервитутом посредством подписания текстового (бумажного) соглашения купли-продажи. Заявление пишется правообладателем угодья, которым может выступать сосед по участку, кредитор или государственная власть. В ином случае необходимо его уведомление или же сделка признается недействительной. Длится продажа территории с ограничениями довольно долго, из-за чего рекомендуется устранения сервитута. Составляется договор купли продажи земельного участка с обременением в соответствии с видом сервитута. Чаще всего это касается займа или ипотеки.

Возможные ограничения прав на земельное обременение

Положение об ограничениях угодья регламентируются нормами закона, выступающего гарантом соблюдения государственных и общественных интересов. В связи с этим выделяют общие и специальные ограничения обременения прав на земельные участки:

Общие — ответственность за использование угодья и сохранность его качественного показателя, запрет на эксплуатацию земли в случае причинения ей, окружающей среде или здоровью человека вреда и т. д.

Специальные — ветирование права на осуществление определенного рода деятельности в связи с риском нанесения природе, экологии, ресурсам и пр. непоправимого ущерба.
В области правового регулирования обременения имеют вид конституционного ограничения, архитектурного, земельно- и эколого-правового сервитута.

Снятие с земли обременения

Аннулирование сервитута должно осуществляться только квалифицированным специалистом, который хорошо разбирается в специфике дела и точно знает как снять обременение с земельного участка. Одним из главных условий прекращения действия ограничений является предоставление в ЕГРП соответствующего пакета документов и правовых оснований на осуществления процесса. Поводом для аннулирования обременения участка выступает:

Банкротство финучреждения и невозможность передачи кредитных обязательств другому банку.
Полное погашение всех долгов.
Предоставление альтернативного залогового имущества, например, недвижимости.
Таким образом, выбирая для покупки подходящий земельный участок, не стоит пренебрегать его проверкой на предмет сервитута или иного вида обременений. Своевременная предусмотрительность убережет вас от нежелательных юридических проблем и финансовых расходов, связанных с такими угодьями.

Общая информация об обременениях

В законодательстве нет однозначного ответа, что такое обременение земельного участка. Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 ФЗ № 122 от 21.07.1997 . Из закона следовало, что обременениями следует считать условия и запреты, ограничивающие правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.

Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:

  1. Обременение – это ограничение, стесняющее те или иные права собственника земли.
  2. Оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых установлено: кредитора, арендатора, залогодержателя.
  3. Обременение не связано с лишением собственника его прав, поскольку, как правило, носит временный характер.

Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений. Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.

При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.

Как возникают обременения на землю

Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:

  • Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
  • Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
  • Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.

Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.

Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.

Формы обременений в законодательстве РФ

Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:

  • земельный сервитут,
  • ипотечный договор,
  • аренда земельного участка,
  • договор концессии,
  • наложение ареста на землю,
  • договор доверительного управления,
  • нотариальный запрет на отчуждение,
  • ограничения на использование земли по закону,
  • ограничения на использование охранных зон.

Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.

Земельный сервитут

Согласно ст. 274 Гражданского кодекса (ГК), обременение сервитутом – это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком. Оно может возникать у соседей:

  • для обеспечения проезда или прохода,
  • для ремонта и реконструкции размещенной на участке недвижимости или линейных объектов,
  • в других случаях, когда их нужды не могут быть обеспечены иным образом.

При возникновении таких обстоятельств лицо, заинтересованное в обременении, заключает с собственником земли соглашение об условиях и сроках ограниченного использования. Владелец при этом вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если договориться не удалось, можно установить сервитут в судебном порядке, но для этого заинтересованная сторона должна доказать наличие весомых причин.

Ст. 39.23 Земельного кодекса (ЗК) допускает обременение участка, находящегося в федеральной собственности. Основания для этого те же – реализация прав собственника, а также проведение изыскательных работ, использование недр и так далее.

Если федеральная (муниципальная, региональная) земля предоставлена на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или аренды, то именно гражданин, а не государство, должен заключать соглашение или быть ответчиком в суде.

Закон, в соответствии со ст. 23 ЗК, предусматривает и публичный сервитут, который устанавливается решением местных или федеральных органов власти в государственных, муниципальных или общественных интересах. Его налагают на участок, например, для:

  • обеспечения прохода к водоему,
  • размещения межевых знаков или забора водных ресурсов,
  • сенокошения, прогона животных,
  • обустройства дорог или инженерных коммуникаций.

Правообладатель вправе требовать соразмерного финансового вознаграждения за это использование. Если такие требования не выдвигаются, публичный сервитут устанавливается бесплатно.

Ипотечный договор

Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.

Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.

Согласно ст. 63 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» , не допускается залог земельных наделов, которые:

  1. Находятся в государственной и муниципальной собственности (за некоторыми исключениями),
  2. Имеют меньший размер, чем норматив, установленный в отношении участков разного целевого назначения.

Договор аренды земельного участка

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.

Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.

Концессионное соглашение

Концессия – редкая форма обременений. По сути, это разновидность аренды, которая, согласно ст. 11 ФЗ № 115 от 21.07.2005 «О концессионных соглашениях» , имеет целевой характер.

Концессионный договор заключается с концессионером для использования земли в коммерческих целях, оговоренных соглашением, например, для добычи полезных ископаемых или коммерческого строительства.

Концессия земли предполагает обязательное заключение договора аренды в течение 2 месяцев с момента ее возникновения. Именно этот документ, а не концессионное соглашение, порождает обременение участка.

Арест земельного участка

Арест тоже является распространенной формой обременений земли. Он налагается лишь по решению уполномоченного государственного органа:

  1. По определению суда в качестве меры обеспечения иска (ст. 140 ГПК ).
  2. По постановлению судебного пристава в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007 ).

Арест, как правило, связан с долгами собственника. В зависимости от суммы задолженности землю можно арестовать, описать и даже продать с торгов.

Наличие ареста подразумевает запрет на распоряжение землей. Собственнику запрещено совершать отчуждение участка в пользу третьих лиц.

Это абсолютный запрет – до снятия ареста правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

  • распорядиться землей,
  • образовать новые земельные участки,
  • разделить землю на несколько наделов,
  • иным образом перерегистрировать их.

Если недвижимость не конфискована, арест не запрещает владельцу свободно продолжать ею пользоваться.

Договор доверительного управления

Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.

Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.

Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.

Земля в налоговом залоге

Налоговый залог – специфическая форма обременения, которая возникает в отношении земельных участков налогоплательщиков, претендующих на получение рассрочки или отсрочки по налоговым платежам (п. 12 Порядка, утв. Приказом ФНС № ММВ-7-8/[email protected] от 06.12.2016).

Лицо, желающее получить рассрочку/отсрочку, обращается в налоговый орган с заявлением о предоставлении залога.

После этого между ФНС и заявителем заключается договор о налоговом залоге земли. Согласно ст. 73 НК , документ оформляется по общим правилам заключения договора о залоге (ипотеке).

Земельный участок становится гарантией обеспечения налоговых обязательств. Без ведома ФНС собственник не сможет распорядиться землей.

В случае неуплаты налога в оговоренные сроки на предмет залога обращается взыскание.

Нотариальный запрет на отчуждение

Согласно ст. 76 Основ законодательства о нотариате , нотариусы вправе накладывать запрет на продажу, дарение, обмен имущества, в том числе земли. Как показывает практика, зачастую это происходит на основании договоров между финансовыми организациями и физлицами, например, при предоставлении крупных денежных ссуд.

В договоре обязательно должно содержаться условие о лишении заемщика права отчуждать землю.

Однако эта позиция не однозначна. Например, Письмо ФНП № 864/06-12 от 28.05.08 подтверждает, что в законодательстве нет указаний на совершение этого нотариального действия. В то же время ст. 76 Основ позволяет налагать запрет только на основаниях и условиях, предусмотренных в законе.

Таким образом, правомерность нотариального запрещения на отчуждение вызывает сомнения.

Ограничения в специальных зонах

В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.

В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:

  • охраны объектов культурного наследия,
  • охраны железных дорог,
  • санитарно-защитные,
  • затопления и подтопления,
  • прибрежных защитных полос,
  • особо охраняемых природных территорий,
  • охраняемых военных объектов и более 20 других видов.

Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:

  • осуществлять на нем строительство,
  • пользоваться зданиями и сооружениями,
  • иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.

Зоны размещения ЛЭП, газо- и водопровода

Участки, на которых оборудованы линии электропередач, газо- и трубопроводы тоже являются охранными зонами. Степень наложенных на собственников ограничений зависит от некоторых особенностей.

Например, обременение земельного участка под ЛЭП предусмотрено Правилами, утв. Постановлением Правительства № 160 от 24.02.2009 . Согласно им, в такой охранной зоне запрещено:

  • строить и сносить любые строения,
  • заниматься сельскохозяйственной деятельностью,
  • садить растения и деревья,
  • складировать корма и материалы,
  • проводить спортивные соревнования и так далее (в случае высоковольтных ЛЭП).

Любые мероприятия в охранной зоне допустимы лишь с письменного разрешения. Сами собственники не ограничены в распорядительных правах – они свободно продают, дарят и иным образом распоряжаются землей.

Участок, обремененный газопроводом или нефтепроводом, тоже ограничен в использовании, в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Гостехнадзора № 9 от 24.04.1992. Без особого разрешения на нем можно проводить сельскохозяйственные работы.

Особое разрешение требуется для:

  • строительства,
  • высадки деревьев и кустарников,
  • сооружения проездов,
  • содержания скота,
  • обустройства стоянок транспорта,
  • осуществления других видов деятельности.

Совершать действия, угрожающие целостности трубопровода (разводить огонь, открывать люки, перемещать спецзнаки), категорически запрещено.

Обычные магистральные водопроводы тоже являются предметом установления охранной зоны. Как правило, охранной считается зона в радиусе 5 метров от такой магистрали. В этом месте запрещена самовольная посадка деревьев, строительство, свалка мусора, обустройство дорог и так далее.

Регистрация ограничений

Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.

По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.

Порядок регистрации предусмотрен положениями ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости» . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.

Проверка обременений

Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.

Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.

Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи электронного сервиса на сайте Росреестра.

Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.

Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через публичную кадастровую карту не удастся. Такие сведения в ней не размещены.

Снятие обременения

Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.

В число оснований входит:

  • окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения,
  • исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества,
  • решение органа государственной власти при обременении специальных зон,
  • прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.

Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.

Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.

Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.

Если ограничение возникает правомерно, по договору, процедура снятия обременения происходит таким же образом, как и его наложение: стороны обращаются в Росреестр и подают заявление о погашении записи.

Продажа участка с обременением

Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.

Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:

  • отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора,
  • продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю,
  • земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.

Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.

Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.

Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.

Смотрите видео: Нужно ли учитывать обременения и ограничения права на земельный участок и сервитуты? (November 2019).