Вопросы к Юристу

Оценка рыночной стоимость земельного участка под разработку полезных ископаемых

В нашей практике мы часто сталкиваемся с необходимостью оценки месторождений в контексте бизнеса, единственным (или единственно значимым) активом которого является лицензия на право пользования участком недр. Такие компании обычно зарегистрированы недавно и находятся на начальном этапе развития. Они еще не успели приступить к непосредственной разработке месторождения и пока не обзавелись имуществом, которое необходимо для добычи, переработки и транспортировки сырья. Очевидно, что в данном случае оценка бизнеса такой компании и оценка ее лицензии на право добычи (разведки) полезных ископаемых, по большому счету, одно и то же.

Стоимостная оценка месторождений, или бизнеса по их коммерческой эксплуатации, может быть проведена тремя основными оценочными подходами.

С точки зрения затрат, произведенных на создание добывающей компании и получение соответствующей лицензии на право пользования недрами, определить стоимость предприятия не представляет большого труда – достаточно сложить все затраты и увеличить их на размер разумной прибыли инвестора. Согласно общим принципам затратного подхода, стоимость предприятия, имеющего лицензию на пользование недрами, можно выразить формулой:

V = (C1 + C2 + C3 + CL)*Ki, где

V – стоимость предприятия,
C1 – затраты на регистрацию юридического лица (госпошлины, оплата услуг юристов и нотариусов),
C2 – затраты на подбор квалифицированного персонала (если персонал уже набран),
C3 – прочие затраты на создание предприятия, если они необходимы и были произведены,
CL – затраты на приобретение лицензии (как правило, через аукцион),
Ki – коэффициент для учета разумной прибыли инвестора в текущих рыночных условиях (например, если разумная прибыль инвестора определена на уровне 20%, то Ki=1,2).

Однако, данная формула, как и другие затратные методы оценки, в отношении лицензии на право использования участка недр носит скорее теоретический характер и почти никогда не применяется на практике по нескольким причинам. Во-первых, такой способ расчета совершенно не учитывает влияние на стоимость предприятия его главного козыря - будущих доходов от разработки участка недр. Во вторых, в нашей стране официальные затраты лицензиата на приобретение лицензии (те затраты, которые оценщик может учесть и обосновать при оценке) редко отражают их истинную величину.

По похожим причинам (непрозрачность процесса выдачи лицензий, отсутствие доступной ценовой информации по широкому кругу сравнимых месторождений, большие различия в условиях лицензионных соглашений, сильные качественные отличия месторождений друг от друга) редко используется и сравнительный подход к оценке лицензий на право пользования недрами.

На практике, основным (и очень часто единственным) способом оценки месторождений (лицензии на право пользования участком недр) является метод дисконтированных денежных потоков (доходный подход), который мы и рассмотрим более подробно.

Расчеты методом ДДП состоят из следующих этапов:

1) Определяется длительность прогнозного периода. При оценке месторождений (лицензий на право пользования участком недр) длительность прогнозного периода целесообразно устанавливать равной оставшемуся сроку действия лицензии.

2) Определяются потоки доходов и расходов, возникающих в течение прогнозного периода при освоении оцениваемого месторождения. Центральное место в расчетах по прогнозу доходов занимают указанные в лицензионном соглашении такие параметры месторождения как размер запасов, содержание полезных ископаемых в концентратах и их извлекаемость.

По принятой в России классификации, запасы полезных ископаемых на участке недр делятся по четырем основным категориям – А, В, С1, С2, где А – это точно разведанные запасы, с четко определенными геологическими границами, В – предварительно разведанные запасы с примерными геологическими границами, С1 – разведанные запасы на месторождениях сложного строения или запасы определенные при помощи экстраполяции, С2 – перспективные запасы, находящиеся за пределами разведанных частей месторождения.

Поскольку полезные ископаемые, как правило, невозможно сразу извлечь из земли в чистом виде, извлеченную породу обычно обогащают до получения концентрата, который можно продавать, транспортировать, либо дальше извлекать из него уже чистый продукт. Этот процесс характеризуется такими важными для оценщика показателями как содержание полезных элементов в концентрате, получаемом из руды на данном месторождении с помощью стандартных технологий и извлекаемости чистых элементов из руды в концентрат. На основании этих параметров определяется общее количество полезного продукта, которое можно извлечь из оцениваемого месторождения и, соответственно, размер доходов от реализации этого продукта.

Рассмотрим модельный пример. Предположим, мы оцениваем месторождение свинца с общими запасами в 100 000 тонн руды и общим содержанием свинца в количестве 5 000 тонн. Из данных геологоразведочных работ, приведенных в лицензионном соглашении, мы знаем, что при обогащении данной свинцовой руды получается концентрат с содержанием свинца 75%, а извлечение металла в концентрат при этом составляет 90%. Это значит, что запасы руды на месторождении позволяют произвести 6 000 тонн 75%-го концентрата с общим содержанием свинца 4 500 тонн. Теперь, зная текущие цены на свинец, нетрудно рассчитать потенциальный размер дохода от реализации продукции этого месторождения за весь период его освоения (с учетом планируемых добывающих и перерабатывающих мощностей).

Пример структуры расчетной таблицы по оценке доходов от реализации (числовые значения не связаны с предыдущим примером):

Оценка месторождений полезных ископаемых

Под недрами понимается природная среда, расположенная под земной поверхностью, а также выходы месторождений полезных ископаемых на земную поверхность. В широком смысле недра — условно выделяемая верхняя часть земной коры, располагающаяся под поверхностью суши и дном Мирового океана и простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения современными техническими средствами.

Все участки недр находятся в границах территории России и ее континентального шельфа, который включает морское дно и недра подводных районов, находящихся за пределами территориального моря России в 12-мильной зоне на всем протяжении естественного продолжения сухопутной территории до внешней границы подводной окраины материка (но не более 200 морских миль).

Россия осуществляет на континентальном шельфе суверенные права в целях разведки и разработки его минеральных ресурсов.

Оценка земельных ресурсов.

соответствующего земельного участка. Ценность земельных участков объектов отдыха, оздоровления и эталонов ненарушенной природы определяется суммарным экономическим, экологическим и социальным эффектами, получаемыми от их соответствующего использования.Методологическую основу оценки земли, как составляющей национального богатства страны, определяют следующие положения:использование народнохозяйственных и хозрасчетных оценочных критериев и показателей в соответствии с особенностями функционирования земли в экономике страны,динамичность показателей оценок природных ресурсов, основанная на получении текущих и перспективных (потенциальных) их значений, связанных с оптимизацией использования,сопряженность экономических, экологических и социальных показателей оценок земельных ресурсов,общность построения

Вопросы оценки стоимости месторождений полезных ископаемых Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Кроме того, они могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

В первом случае оценка недр аналогична оценке стоимости фригольда или безусловного права собственности. Во втором случае оценка недр аналогична оценке стоимости лизгольда, который представляет оценку стоимости интереса арендатора или иного пользователя и определенную продолжительность, например 25, 60, 99 лет и т.

Оценка рыночной стоимость земельного участка под разработку полезных ископаемых

« Методика стоимостной оценки месторождений (участков недр) твердых полезных ископаемых (кроме топливно-энергетических видов), учитываемых государственным балансом в составе нераспределенного фонда недр» – Москва, 2003.

Внимание Стоимостная оценка месторождения отражает стоимость его запасов в денежном выражении.

Стоимостная оценка осуществляется на основе данных о запасах различной степени разведанности.

Оценка стоимости неосвоенного земельного участка

Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости — обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

4). К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается. Специфические свойства земли как товара Свойство Характеристика Назначение Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое.

Оценка рыночной стоимости земельного участка (местоположение г. Оренбург)

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Выбор варианта использования земельного участка зависит от его местоположения, существующей инфраструктуры, социально-экономических показателей города и региона, прочих факторов.

Для исследования был выбран земельный участок в городе Оренбурге.

Административным центром Оренбургской области является город Оренбург, первый камень в основание которого был заложен ещё при императрице Анне Иоанновне (30) апреля 1743 года в междуречье Яика и Сакмары. Именно с той поры началась история столицы многонационального степного края.

Зачем нужно знать стоимость земельных участков

Сегодня пользоваться землей «задаром» не получится. За исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, действует принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Одной из форм реализации этого принципа является взимание земельного налога, размер которого в настоящее время рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость может также применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Но это не единственный повод определить стоимость земли. В условиях рыночной экономики значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является объектом купли-продажи. Находящимся по разные стороны «баррикад» участникам сделки купли-продажи ─ продавцу и покупателю - необходимо знать стоимость участка земли, чтобы с одной стороны избежать необязательных потерь, а с другой ─ не переплачивать лишнего.

Оценка стоимости земли в частности и недвижимости в целом ─ одно из направлений оценочной деятельности. Т. е. профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности, направленной на определение стоимости земли ─ рыночной, кадастровой или иной.

Виды стоимости земли

В Федеральном стандарте «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» говорится о следующих видах стоимости объекта оценки, используемых при оценочной деятельности:

  • рыночная стоимость,
  • инвестиционная стоимость,
  • ликвидационная стоимость,
  • кадастровая стоимость.

В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) сказано о кадастровой и рыночной стоимости земельных участков.

Статья 66 «Оценка земли» ЗК РФ для определения рыночной стоимости адресует к Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В этом случае его кадастровая стоимость принимается равной рыночной стоимости.

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, применяется нормативная цена земли. (Следует обратить внимание, что именно нормативная цена, а не по аналогии с кадастровой стоимостью ─ нормативная стоимость земли).

«Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости» ─ так определяет ее Закон РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю». Подробнее о плате за землю читайте в статье.

В ЗК РФ также говорится о выкупной цене (иногда называемой «стоимость выкупа земли») применительно к ситуации изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Порядок определения выкупной цены такого земельного участка определяется в соответствии с гражданским законодательством. В частности, статьями 279, 280, 281 соответственно, «Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд», «Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд», «Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рыночная стоимость земли

Под рыночной стоимостью земли (не имеет значения ─ это рыночная стоимость сотки земли или стоимость гектара земли) понимается наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

«Разумно» означает, что цена сделки является наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей для покупателя. Подробнее о цене земли читайте в статье.

Тезис о полноте располагаемой информации означает, что покупатель и продавец, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждого из них, действуют в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств ─ это наличие у каждой из сторон сделки мотивов для ее совершения и отсутствие какого бы то ни было принуждения.

Расчет стоимости земли может осуществляться по различным методикам. Существенная с точки зрения стоимости земельного участка информация, полученная при проведении его оценки в результате расчетов, должна быть подтверждена, о чем следует указать в отчете об оценке. Это так называемый «принцип обоснованности».

Рыночная стоимость может устанавливаться во многих ситуациях, в частности, при изъятии имущества для государственных нужд, определении стоимости объекта залога, стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Кадастровая стоимость земли

Задача кадастровой оценки земли – внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение эффективности использования земель.

Определение кадастровой стоимости земель необходимо для организации налогообложения, поскольку она определяет величину налоговой ставки или, как еще говорят, стоимость налога на землю. Поэтому налог на землю и кадастровая стоимость тесно связаны друг с другом.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, измеряемая в денежном выражении, отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

В отличие от рыночной стоимости, которая может отличаться очень высокой динамичностью, изменение кадастровой стоимости земли имеет определенную цикличность – Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Под кадастровой стоимостью понимается не только стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, но и полученная в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (оспаривание кадастровой стоимости земли ─ не такая уж редкость). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с целым рядом нормативных документов. Например, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Глава III.1. «Государственная кадастровая оценка») и Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Данные правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Может быть, исходя из названий этих нормативных документов, применительно к кадастровой стоимости используют выражение «государственная стоимость земли». Еще один документ, о котором следует сказать, ─ Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)».

Несмотря на общие принципы определения кадастровой стоимости, существуют особенности для разных категорий земель.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель определяется в соответствии с одним из двух документов. Либо Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445. Либо Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 01.07.2005 № 145.

Методическими рекомендациями руководствуются, если кадастровая стоимость земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена в порядке, действовавшем до вступления в силу Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно Методическим рекомендациям кадастровая стоимость земли сельхозназначения равна капитализированному расчетному рентному доходу. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения определяются умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам (иногда слово «показатели» опускают, говоря «удельная кадастровая стоимость земли»).

Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (п. 2.8), кадастровая стоимость сельскохозяйственной земли (земельного участка) определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 этого документа, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

При этом алгоритм определения удельных показателей кадастровой стоимости земель зависит от того, к какому виду использования согласно подпунктам 1.2.1-1.2.6 Методических указаний отнесены земли. И, например, для земель сельскохозяйственного назначения, пригодных под пашни, сенокосы, пастбища и т. д., является достаточно сложным, включающим последовательность многих действий. А для земель сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса, удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов установлен в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 г. № 39. Он состоит из двух этапов – формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов и расчет их кадастровой стоимости.

Расчет осуществляется на основе построения статистических моделей. Порядок этого построения приведен в Методических указаниях. Впрочем, он применяется не для всех видов разрешенного использования земель.

Так, расчет кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных и автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости.

Еще один вариант – умножение минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков на их площадь. Например, так рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей и автомобильных дорог.

Если необходимо определить кадастровую стоимость земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, – а таких в составе земель населенных пунктов совсем немало – ориентиром служит кадастровая стоимость земли сельскохозяйственного назначения, расположенной по соседству. Кадастровая стоимость таких земельных участков в населенных пунктах устанавливается равной произведению двух множителей. Один – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах того же муниципального района. Второй – площадь участков.

Если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, в расчет принимается средняя стоимость земли сельскохозяйственного назначения. И тогда одним из множителей становится среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения в пределах территорий граничащих муниципальных районов.

Как узнать кадастровую стоимость земли

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемыми таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости. (Примечание. Сегодня эту информацию предоставляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Сокращенно – Росреестр. Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» это название было присвоено Федеральной регистрационной службе, а Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости этим же Указом было упразднено и Росреестр назначен его правопреемником).

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта), что позволяет быстро узнать, какая кадастровая стоимость земли по кадастровому номеру конкретного земельного участка. Для реализации этой функции кадастровый номер вводится в строку поиска. Кроме того, интересной является опция «выбор тематической карты», с помощью которой можно выбрать тематические карты кварталов и объектов недвижимости по кадастровой стоимости или по кадастровой стоимости за единицу площади.

Используя их, на примере конкретных земельных участков, любой пользователь лично сможет определить, какой уровень имеет кадастровая стоимость земли в Московской области и других регионах России. И, например, убедиться, что стоимость земли в Подмосковье к западу от столицы заметно выше, чем в восточном направлении.

Стоимость – экономическая категория, неодинаково определяемая различными научными школами. Но в одном они едины – роль, которую играет стоимость в современных экономических отношениях, велика и многогранна. В равной степени это относится и к такому не совсем заурядному товару, как земельные участки. А, пожалуй, даже в большей степени, чем к другим товарам. Ведь используя ее, можно не только обеспечивать гражданский оборот земельных участков, но и экономическими методами создавать условия для охраны и рационального использования, пожалуй, самого главного природного ресурса планеты Земля – самой земли.

Смотрите видео: Геоэкология и геоэтика. (August 2020).