Вопросы к Юристу

СПОЗУ: что это такое и как сделать самому

При возведении собственного дома на земельном участке, а также хозяйственных построек обязательно понадобится схема планировочной организации этого участка – т.е. чертеж всех недвижимых объектов, в том числе проектируемых, а также описание их технических (и в некоторых случаях экономических) параметров. О порядке получения и особенностях создания такой схемы – прямо сейчас.

Как оформляется схема

Сокращенно этот документ называется СПОЗУ. Он состоит из двух частей:

  1. Собственно схема – чертежная, или графическая, часть, на которой изображены все недвижимые объекты – существующие и проектируемые.
  2. Текстовый раздел, в котором приводятся описания технических характеристик (разные виды площади, этажность и многие другие).

По сути, схема представляет собой инженерный чертеж, составленный на основе топографической съемки (масштаб стандартный – 1:500). Причем для составления схемы всегда берется во внимание, какие проходят подземные сети, сооружения, сети, коммуникации. На съемку этого участка наносятся границы – причем в точно таком же виде, как они отражены в кадастровом паспорте этого участка. Примеры схемы с описанием условных обозначений и технических характеристик дома представлены на рисунках.

Схему можно оформить и самостоятельно, если есть соответствующие навыки. Однако чаще всего это делают с помощью специальных фирм, поскольку к подобному документу предъявляются определенные требования точности. Общий порядок оформления следующий:

  1. После получения разрешительной документации на возведение собственного объекта ИЖС владелец участка разрабатывается схему планировочной организации.
  2. Если сделать это самостоятельно довольно трудно, собственник обращается в соответствующую фирму. Важно убедиться, что организация имеет лицензию и действующую регистрацию – как правило, в таких компаниях с оригиналами подобных документов может ознакомиться любой клиент.
  3. Далее, после составления схемы планировочной организации своего земельного участка следует обратиться в местную администрацию (обычно это отдел архитектуры), чтоб составленный документ был официально одобрен.

Схема должна соответствовать градостроительному плану – это принципиальное требование. Пример этого документа приводится ниже.

Необходимые документы

Чтобы заказать схему, в проектную организацию нужно предоставить такие документы:

  • свой паспорт,
  • заявление, бланк которого находится в компании,
  • градостроительный план участка – именно этот чертеж будет взят за основу, поскольку схема не должна противоречить ему,
  • копии свидетельства о собственности либо другого документа, на основании которого собственник пользуется или владеет участком – например, договор долгосрочной аренды,
  • кадастровый паспорт земли,
  • кадастровый паспорт всех недвижимых объектов, если они расположены на участке.

Подать заявление и инициировать процесс разработки схемы, а затем принести ее на утверждение в местную администрацию может собственник либо его представитель, который уполномочен на такие операции по доверенности. Документ обязательно подписывается нотариусом.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. также можно принести дополнительно результаты топографической съемки, проект дома (в эскизном варианте) или копию межевого дела – это необязательные документы, но они могут ускорить процесс создания схемы.

Что входит в чертеж при проектировании ИЖС

На практике чаще всего речь идет о частном строительстве – т.е. строительстве дома для круглогодичного проживания в нем. В таких случаях схема обязательно должна иметь следующие разделы и показатели:

  • номер плана проектируемой застройки,
  • площадь всего участка,
  • расчеты, вынесенные в приложение,
  • разновидность ограждения,
  • высота,
  • этажность,
  • количество этажей,
  • условные знаки,
  • состав возводимого недвижимого объекта.

Подробнее эти показатели описаны в следующем разделе.

Как составить план участка: пошаговая инструкция

Строгого образца того, как именно составляется схема планировочной организации частного земельного участка, не существует. Это значит, что собственник может по своему усмотрению составить его даже вручную или с помощью компьютерных приложений (в самом простом варианте – программа Paint). Предлагаемый вариант формата листа – А3 или А4 на усмотрение составителя.

Тем не менее, существуют методические рекомендации по составлению такой схемы. Прежде всего, важно понять, что, как и в любом другом документе, при составлении СПОЗУ недопустимо:

  1. Наносить любую информацию карандашом. Можно составить изначальный эскиз карандашом, но потом обязательно обвести все контуры и надписи ручкой с черным стержнем.
  2. Разумеется, весь текст должен хорошо читаться, а все детали – достаточно удобно просматриваться, чтобы у проверяющих организаций не было никаких вопросов к плану.
  3. Помарки, опечатки, исправления также недопустимы.

Поскольку документ содержит графическую часть – т.е. собственно схему, отражающую планировочную организацию того или иного земельного участка, а также текстовый раздел, где описываются характеристики и особенности здания, этажность и многое другое, разработаны методические рекомендации для каждой этой части.

Создание графической части

Схема представляет собой основную часть документа, поэтому здесь важно учесть все соотношения и представить корректные данные. В состав этого раздела входят следующие элементы:

  1. Общие границы участка, которые наносятся в точно таком же виде, как это представлено в данных кадастрового учета (т.е. в кадастровом паспорте).
  2. Все недвижимые объекты так называемого капитального строительства – т.е. жилые и хозяйственные помещения, а не временные постройки (например, беседка). Следует обратить внимание, что на чертеже прорисовываются даже те объекты недвижимости, которые собственник предполагает снести, но на данный момент они все еще находятся на территории (даже в непригодном для проживания состоянии).
  3. Основной объект – собственно дом, прочие постройки, которые предполагается возвести на этом участке.
  4. Прочерчиваются размеры (внешние) всех объектов, которые предполагается построить.
  5. При необходимости наносятся все границы территорий, которые имеют особые условия эксплуатации. Этот показатель определяется в так называемом градостроительном плане земли. Например, на участке может располагаться природная зона, курортная, береговая полоса, подлежащая охране на федеральном или местном уровне. Среди наиболее распространенных вариантов – части инженерных коммуникаций, газовые сети, трубопроводы и другие виды технических сетей.
  6. Под схемой наносятся все значки и пояснения – т.е. условные обозначения и их расшифровка.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Чертеж всегда делается только в масштабе 1:500, даже если отдельные элементы будут слишком мелкие. Поэтому лучше заранее тщательно измерить участок, чтобы продумать, как лучше разместить изображение, если предполагается разработать схему самостоятельно.

Создание текстовой части

В этом разделе документа описываются следующие показатели:

  1. Технические параметры самого возводимого дома, а также хозяйственных или других объектов, которые предполагается реконструировать (если они есть). Важно учесть, что данные показатели не должны противоречить нормам градостроительного плана. В основном они касаются этажности здания (обычно не более 3 этажей включительно), максимальной высоты дома, общей площади дома и соотношения ее с площадью земельного участка и т.п.
  2. Прочие показатели объекта ИЖС – т.е. строительные объемы чердачных и подземных частей, параметры наружных перекрытий и многие другие.

Здесь же важно учесть, какие рекомендации приводятся в методических разработках для составления подобных схем:

  1. Когда определяется предельно допустимое количество этажей, нужно учитывать все разновидности помещений, даже те, в которых не предполагается возможность проживания в течение всего года. Речь идет о подземном (который также можно именовать цокольным или подвальным), чердачном помещении (мансарда, технический чердак, надземный этаж и т.п.).
  2. Довольно распространенная ошибка – смешивать в одно понятия два разных термина: количество этажей и этажность здания. Если количество этажей определяется с учетом всех помещений, как было описано выше, то сама этажность — это только те помещения, которые располагаются выше уровня земли. Соответственно, подвал не имеет к ним отношения, даже если он достаточно высок, но уровень его пола лежит ниже уровня земли. При этом чердачные или мансардные этажи учитываются в любом случае.
  3. Так называемый цокольный этаж учитывается в понятии этажности только в том случае, если верхняя часть перекрытия цоколя расположена выше уровня земли (планировочной отметки) как минимум на 200 см. При этом величина подпола при его наличии не учитывается.
  4. Габарит высоты определяется как расстояние от самой верхней точки отмостки до наивысшей точки дома. При этом коньки, шпили, барельефы и прочие художественные изделия в измерение не входят. Технические конструкции (громоотводы, антенны, труба печи и прочие) также не учитываются при измерении высоты.
  5. Площадь застройки – это понятие, которое исчисляется из сечения плоскостью, проходящей строго параллельно уровню земли. При этом учитывается предельная площадь – т.е. контуры проходят по внешним границам здания с учетом всех выступающих элементов, которые не могут быть отделены без нарушения проекта (балконы, карнизы, мансарды и т.п.). Предполагается, что плоскость проходит четко по уровню цоколя. Террасы, сени, крыльцо также учитываются в суммарной площади. Если здание располагается на сваях или иных опорах или же оно располагается над проезжей/проходной частью (например, проходящая арка), эти территории также входят в состав площади.
  6. Наряду с общей площадью есть понятие суммарной поэтажной площади. Этот параметр определяется также по внешним поверхностям объекта ИЖС. Причем подвальные, цокольные помещения в данном случае не учитываются – т.е. речь идет только о той части дома, которая располагается непосредственно над землей (т.е. полы всех этажей идут выше уровня земли). Чердаки, мансарды берутся в расчет всегда, даже если они не предназначены для постоянного проживания.
  7. Плотность застройки объекта – определяется как коэффициент, который равен отношению показателя поэтажной площади (сумма всех этажей) к общей площади земли, на которой предполагается проведение строительства.
  8. Процент застройки – это отношение самой площади (пункт 5) к общей площади земли, на которой будет возведено здание.
  9. Наконец, общая площадь всего дома – это сумма всех площадей (по этажам), определенных по внутренним стенам. Здесь же учитываются все выступающие, жилые и нежилые части – крыльцо, террасы, балконы, веранды и т.п. Включаются также лестничные пролеты и площади каждой ступени. Однако сечение шахты лифта не учитывается в площади, поскольку данный габарит закладывается как составная часть площади первого этажа.
  10. Наконец, строительный объем – это весь объем дома (по наружным стенам), который находится вые уровня земли. Сюда включаются все выступающие части и возможные пристройки, в том числе уличные осветительные установки, фонари и т.п. Однако художественные элементы, пространство под полом здания, стоящего на сваях, карнизы, балконы и террасы сюда не входят. Пространство под аркой также не учитывается в общем строительном объеме.

Что такое СПОЗУ для ИЖС?

Это документ, представляющий собой графическое изображение и текстовое пояснение технической информации, необходимой для оформления разрешительных бумаг на возведение капитального жилого строения. Планируемый объект на схеме изображается в пределах участка с указанием наличия всех необходимых инженерных коммуникаций.

Нормативная база для составления СПОЗУ отражена в Постановлении Правительства РФ от 2008 года № 87.

Требования к СПОЗУ

Внешний образ схемы представляет собой нанесенные на бумажный лист капитальные объекты с расположением их на участке земли, или планируемые к возведению. Схематически изображаются также места, где будут подведены коммуникаций и пути подъезда.

К составлению СПОЗУ предъявляются требования, аналогичные градостроительному плану. Потому он является основой для выполнения схемы конкретного участка и необходим к получению до ее разработки. Заказать градостроительный план территории можно в органе местной власти (администрации) по месту расположения участка земли. Документ содержит следующие сведения:

  • разрешенное использование надела,
  • градостроительный регламент,
  • техническая возможность и условия подключения к коммуникациям и инженерным сетям капитального строения,
  • требования к капитальному жилому строению с указанием его параметров и размещения,
  • чертеж плана земельного участка.

Все перечисленные данные служат базой для оформления СПОЗУ. Чтобы проще было вычерчивать схему, за основу лучше использовать градостроительный план, взятый в определенном масштабе (1:500), или топографические съемки участка земли.

При создании планировочной схемы организации земельного участка для целей получения разрешительных документов на строительство частного дома следует придерживаться следующих рекомендаций:

  • чертеж наносится на лист формата А3 или А4 при помощи средств компьютерной техники или от руки,
  • пояснения и обозначения в виде текста выполняются печатным шрифтом, буквы читаемыми однозначно,
  • исправление и помарки в тексте не допускаются или заверяются должным образом. В случае обнаружения ошибочного текста, он зачеркивается, рядом указываются правдивые данные, которые заверяются надписью «Исправленному верить» и подписью исполнителя.

Форма, структура, содержание схемы

Документ состоит из двух частей: схематической и описательной. Рассмотрим каждую более детально.

1. Схематическая (или графическая) часть. В ней содержатся:

  • границы участка земли, соответствующие межеванию и кадастровому учету,
  • контуры и точные габариты планируемого объекта капитального строительства с точным расположением в границах участка без внутренних обозначений,
  • если на территории надела уже имеются строения, их наносят на схему, сюда же относятся объекты под снос с соответствующими обозначениями,
  • границы охраняемых территорий, водоохранных зон, охранных зон коммуникаций и инженерных сетей и т.д., одним словом, особых зон использования, что соответствует градостроительному плану. Здесь же обозначается территория действия публичного сервитута.
  • схема расположения инженерных сетей с обозначением возможности и мест, где будет осуществляться подключение капитального строения.

2. Текстовая (описательная) часть. Рекомендовано следующее содержание:

  • характеристики участка земли с полным описанием,
  • технические и экономические данные по организации надела и его застройки с учетом планируемого строительства, сноса имеющихся объектов или их реконструкции,
  • характеристики частного жилого дома по проекту (в соответствии с разрешением на строительство),
  • описание планируемых работ по благоустройству,
  • для производственных зданий – обоснование размещения всех зданий, транспортных схем для осуществления подъезда к помещениям и грузоперевозок.

При указании характеристик застройки участка земли и проектируемого ИЖС придерживаются следующих обязательных параметров, которые должны быть отражены:

  • этажность жилого дома с учетом подземной и наземной частей (сюда входят цокольное помещение, если верхнее перекрытие возвышается над уровнем земли на 2 м и более, этажи над землей, мансарда и т.д.),
  • высота дома, которая замеряется от двух точек: отмостки и конька крыши, без учета высоты труб и иных выступающих частей,
  • площадь ИЖС по внешней границе здания с учетом всех выступающих деталей (терраса, крыльцо, гараж и т.д.),
  • коэффициент или процент застройки, который вычисляется путем соотношения площади проектируемого объекта к площади надела,
  • общая площадь частного дома, суммируемая внутренняя площадь помещений с учетом лестничных маршей и площадок, балконов, лоджий, веранд и т.д.

Готовая схема утверждается владельцем участка земли или уполномоченным лицом по соответствующей доверенности.

Как сделать схему планировочной организации земельного участка самому

Документ можно составить самостоятельно, взяв за образец любой, находящийся в сети интернет. Но как бы он ни был приближен к вашему случаю, придется затратить немало времени и усилий, чтобы максимально соблюсти все требования.

Особых ограничений по тому, кто может оформить СПОЗУ, в законодательстве нет. Значит, вправе сделать ее самостоятельно любое физическое или юридическое лицо, обладающее определенными навыками.

В Градостроительном кодексе РФ говорится, что застройщик может сделать схему применительно к объектам ИЖС по собственной инициативе. Но получить разрешающие строительство документы без нее невозможно. Поэтому СПОЗУ вычерчивать придется и это сделать может сам собственник участка с соблюдением всех утвержденных градостроительных норм.

Для оформления графической части схемы потребуется иметь знания и навык черчения или работы в графических программных редакторах. Помимо этого рекомендуется изучить несколько образцов для наглядного представления о том, как они должны выглядеть. Следует помнить, что этот документ должен отвечать определенным стандартам и требованиям, а также соответствовать градостроительному плану земельного надела. Если они не будут соблюдены, то администрация вправе выдать отказ в предоставлении разрешения на осуществление возведения строения.

Отметим, что все требования, предъявляемые к схеме, довольно сложно понять простому обывателю. Профессионалы же, за плечами которых имеется опыт составления таких документов, справляются с задачей качественно и быстро. Но их работа стоит определенных денег от 3500 рублей.

Если вы приняли решение вычертить СПОЗУ самостоятельно, то придерживайтесь небольшой инструкции:

  1. За основу берется чертеж из градостроительного плана, его можно привести к требуемому формату и масштабу.
  2. Границы участка сделайте толщиной 0,3 мм и укажите, что ограждение совпадает с границей участка.
  3. На чертеже должны быть обозначены границы территории, в пределах которой можно осуществлять застройку. Ее нужно нанести штрихпунктирной линией с отступом от границ участка в 3 метра, а от основного подъезда в 5 метров.
  4. Будущий жилой дом наносится на чертеж жирной линией толщиной 7 мм.
  5. Параметры дома по выступающим элементам сопровождаются выносками.

Это самый простой вариант исполнения чертежа, к которому необходимо составить грамотное технико-экономическое описание. Поскольку разрешение на возведение хозяйственных построек не требуется, их на план можно не наносить.

Образец схемы 2018 года

Для наглядности мы подготовили набор схем, которые можете скачать — здесь.

Вычертить схематическую часть документа можно в любом графическом редакторе, предварительно отсканировав градостроительный план.

Зачастую используется АРГО (Программный комплекс для кадастровых инженеров) чертеж с понятным интерфейсом, куда можно загрузить с сайта Росреестра кадастровый план территории и произвести необходимые действия по оформлению СПОЗУ. Программа платная, но имеется ознакомительная версия на 60 дней.

Если не удается самостоятельно сделать СПОЗУ, можно обратиться в проектировочную компанию и заключить договор оказания услуги. Для этого потребуется предоставить специалистам необходимую информацию, содержащуюся в официальных документах на участок земли, эскизный план дома и заявление. Стоимость изготовления схемы и описания зависит от тарифов организации по оказанию услуги.

Только после получения документа можно приступать к процедуре получения разрешения на строительство и возведение жилого дома.

Для чего нужен план земельного участка и как его нарисовать?

План или схема участка необходимы для того, чтобы подать в администрацию заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Иначе говоря, план участка нужен, чтобы предварительно «застолбить» земельный участок и запустить процедуру по подготовке участка к предоставлению.

Для составления плана земельного участка мне понадобилось 40 минут личного времени и следующие инструменты:

  • интернет портал Росреестра,
  • программа Агро 6 в бесплатном варианте.

Сумма расходов по составлению плана участка составила 150 рублей, плюс небольшая комиссия платежной системы.

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте здесь.

Что вам дает интеллект-карта:

  • видение всех оснований получения земли без аукциона,
  • кликабельные заголовки за 1 секунду раскроют описание любого способа получения земельного участка без торгов,
  • вы за 7 минут подберете выгодные основания получения земельного участка без торгов,

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что после обнуления таймера карта станет платной.

Как получить кадастровый план территории?

Кадастровый план территории послужит основой для составления плана (схемы) земельного участка.

Получить кадастровый план территории можно, не вставая с любимого дивана. Достаточно зайти на сайт Росреестра в раздел получение сведений из ГКН и подать онлайн запрос.

Для подачи онлайн запроса через интернет портал Росреестра мне понадобился номер кадастрового квартала, на территории которого я присмотрел себе свободный участок и денежная сумма в размере 150 рублей.

Кадастровый план территории я получил на следующий день после подачи и оплаты запроса. Росреестр прислал мне уведомление, и я скачал кадастровый план территории.

Какую программу использовать для чтения кадастрового плана территории и составления плана земельного участка?

Полученные файлы с кадастровым планом территории можно открыть двумя способами:

1-ый способ: с помощью сервиса Росреестра под названием – Проверка электронного документа. Полученный файл можно загрузить в данный сервис Росреестра и он откроет кадастровый план территории в html версии, который можно просматривать с помощью Internet Explorer.

Данный способ не совсем удобен, поскольку помимо просмотра кадастрового плана территории, мне необходимо было составить план земельного участка. А для этих целей Internet Explorer не совсем подходит.

2-ой способ: с помощью программы Арго 6.

Данная программа используется кадастровыми инженерами. Как и любой интеллектуальный продукт Арго 6 стоит денег. Но разработчики предоставляют возможность бесплатно скачать ознакомительную версию данной программы, а в этой версии есть все инструменты необходимые для составления плана (схемы) земельного участка.

Ознакомительную версию программы я скачал на сайте разработчика: http://new.argogeo.ru/

Пошаговый алгоритм действий по составлению плана земельного участка в программе Арго 6

1-ый шаг: открываем программу и кликаем создать новый чертеж,

2-ой шаг: загружаем кадастровый план территории в программу Арго 6 и кликаем добавить в чертеж.

3-й шаг: находим на кадастровом плане территории кадастровый квартал, на котором располагается нужный нам земельный участок.

В моем случае земельный участок с трех сторон имеет границы с другими участками. Кадастровый квартал в программе выделяется цветной линией, поэтому на нем легко ориентироваться.

4-ый шаг: Загружаем топооснову, для того чтобы на плане земельного участка отобразились объекты инфраструктуры, рельеф, строения и т.д.

Для этого прямо из программы выбираем растровую подложку для нашего кадастрового квартала, и она автоматически будет отображена на нашем чертеже.

5-й шаг: Топооснова помогает нам увидеть, что находится на земельном участке. Далее, используя всего один инструмент программы, обводим по точкам контуры участка.

После того как контуры будут обведены, программа автоматически рассчитает площадь земельного участка, который вы сформировали и отобразит координаты всех точек. Данные координаты надо будет указать в шаблоне заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, которое будем подавать в администрацию.

6-й шаг: Оформляем план земельного участка в окончательном виде и заполняем заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Для этого, выделяем цветом выбранный земельный участок, копируем картинку и вставляем в шаблон схемы.

Заполняем таблицу со значениями координат точек, и указываем на схеме номер кадастрового квартала.

Когда требуется разрешение на постройку частного дома?

Зачем нужно разрешение на постройку частного дома? Фото № 1

Для того, чтобы построить собственный дом потребуется поучение соответствующего разрешения. Об этом говорится в Градостроительном кодексе (ГРК РФ). Статьей 51 указанного кодекса дается определение разрешению, описывается порядок и отдельные нюансы его получения.

Отметим, что оно требуется именно при постройке объектов, отвечающих признакам капитальности. Капремонт этих объектов, а также возведение хозяйственных (вспомогательных) сооружений никаких разрешений (гаражей, сараев, бань) не требует. Они также не нужны при возведении домов на дачных и садовых землях.

Если участок выделен именно для жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства, то получить на официальное разрешение придется. Фактически разрешение представляет собой документ, удостоверяющий соответствие подготовленного проекта строительства существующим градостроительным правилам, регламентам, проектам планировки и межевания данной территории.

Возведение построек, не отвечающих этим требованиям, законом не допускается. Дома, возведенные без получения разрешений, считаются самовольно возведенными постройками. Как правило, такие строения подлежат сносу.

Как его получить?

Итак, для возведения частных домов на законных основаниях, требует разрешение. Обычно получить его можно в одном из отделов администрации (градостроительном и т. п.) по месту нахождения участка, выделенного под строительство.

Во многих городах сегодня действуют многофункциональные центры услуг, через которые также можно подать соответствующее заявление. Подойдет для этой цели и портал для предоставления госуслуг.

Выдача разрешительного документа осуществляется после рассмотрения следующих бумаг:

  • заявления,
  • документов о правах на землю,
  • плана земельного участка,
  • схемы планировочной организации участка (СПОЗУ),
  • проектной документации.

Рассмотрение осуществляется в течение семи дней. По итогам выдается или не выдается требуемое разрешение. При отказе заявителю должен предоставляться документ с указанием мотивов такого решения. Он может быть обжалован заявителем через суд.

Из всего представленного выше списка больше всего вопросов вызывает СПОЗУ. Поэтому далее рассмотрим подробнее, что это и где его взять.

СПОЗУ ­– что это?

Что такое СПОЗУ? Фото № 2

Как следует из названия самого документа, он представляет собой, прежде всего, схему, т. е. документ с графическим содержанием. Хотя текстовая часть в нем также имеется. На этой схеме изображается планируемое расположение на участке различных объектов. Если на нем уже имеются какие-либо постройки, то они также включаются в план.

Учитывается расположение не только различных сооружений, но и коммуникаций. При этом располагаться объекты должны не только как пожелает владелец участка, но в соответствии с действующими градостроительными, санитарными, противопожарными требованиями (нормами).

Составление СПОЗУ требуется перед началом строительства, при внесении изменений в первоначальный проект, при реконструкции имеющихся объектов. По содержанию предоставленного плана уполномоченные органы будут решать вопрос о соответствии будущих построек установленным нормам.

При подготовке планов необходимо руководствоваться положениями ГрК РФ, Постановления Правительства РФ№ 87 от 16.02.2008, Приказа Минрегиона РФ от 02.04.2009 N 108 о составе и разделах проектной документации.

Состав и образец СПЗОУ

Этот документ содержит титульный лист, графическую и текстовую части, необходимые приложения. Выполняется схема на листах формата А3 или А4 от руки или с помощью специальных программ. В СПОЗУ должна содержаться следующая текстовая информация:

  • о номере, адресе, границах и размере застраиваемого участка,
  • расположении планируемых и уже имеющихся объектов,
  • их технических характеристиках,
  • площади застройки,
  • имеющихся инженерных коммуникациях на участке,
  • используемых условных обозначениях,
  • сведениях о лице, выполнившем работу.

Для частных домов на схеме указываются также следующие сведения: их площадь, этажность, площадь застройки, материалы, из которых изготовлены его стены.

В графической части плана содержатся:

  • схема расположения самого земельного участка,
  • размещение планируемых к постройке (имеющихся) объектов,
  • размещение инженерных сетей и коммуникаций,
  • тип ограждений,
  • зонирование участка,
  • проходы (проезды) к объектам на участке,
  • решения по благоустройству участка.

При этом на схемах обозначаются границы самого участка, границы разрешенного (допустимого) расположения дома (иных объектов), охранные линии инженерных коммуникаций.

Для разработки плана застройки специалистам требуется изучить все имеющиеся документы на участок. В их число входят правоустанавливающая документация, ГПЗУ (градостроительный план участка), кадастровые документы на землю и строения (при наличии), копия межевого плана (дела), результаты топографической съемки (при наличии), проектные документы на дом (строения).

Для более полного представления об этом документе ниже подставлен его образец.

Кто занимается подготовкой СПОЗУ?

Где готовят СПОЗУ? Фото № 3

Следует отметить, что для граждан допускается и самостоятельное составление таких схем. При этом можно составлять СПОЗУ даже от руки. Главное, чтобы все обозначения были четкими и читаемыми, а сам документ соответствовал требованиям законов, сведениям ГПЗУ.

Однако лицам без специального образования и соответствующего опыта сложно сориентироваться во всех нюансах ее составления. А допущенные ошибки могут повлечь отказ в выдаче разрешения на постройку дома. Поэтому лучше заказать подготовку этого документы специалистам. Такая работа выполняется специальными отделами местных администраций или частными проектными компаниями. Лицензия на ее выполнение обычно не требуется. Исключения составляют ситуации планирования объектов, которые могут представлять некую опасность для окружающих.

Выбор таких проектных компаний достаточно велик. Поэтому найти подходящую можно, изучив условия выполнения работ, их стоимость, отзывы о работах. Силу будет иметь любой составленный правильно документ независимо от того, кто его делал.

Как заказать СПОЗУ?

Для того, чтобы получить СПОЗУ необходимо обратиться в выбранную организацию с соответствующим заявлением (заявкой). Кроме этого понадобится предоставить специалисту ряд документов:

  • о правах на данный участок земли (договоры, свидетельства о регистрации, иные документы),
  • паспорт (иной документ о личности) заявителя,
  • подготовленный на участок генплан,
  • кадастровые документы на землю и имеющиеся строения,
  • межевые документы (план, дело)
  • материалы топографической съемки или подоснова,
  • эскизы проекта дома.

Дальнейшую работу специалист осуществляет на основании полученных документов и договора на выполнение работ. Получив все нужные документы, специалист осуществляет подготовку СПОЗУ. Готовый документ передается заказчику для предоставления в администрацию города. Вместе с передачей СПОЗУ заказчиком подписывается и акт выполненных работ.

Во многих частных фирмах заказ плана застройки можно сделать не только в офисе, но и по телефону или путем оставления заявки на сайте компании.

Сроки и стоимость

Сколько стоит СПОЗУ? Фото № 4

Для опытных специалистов при наличии всей необходимой документации составление СПОЗУ не составит большого труда. Срок выполнения работ устанавливается в каждой фирме самостоятельно. Он может составлять несколько дней или недель в зависимости от объема работ специалиста, предоставленных заказчиком сведений.

Стоимость подобных услуг может варьироваться в зависимости от региона и исполнителя работ. В среднем она составляет от трех до пяти тысяч рублей. Порядок оплаты обговаривается заказчиком при заключении договора с сотрудником проектной фирмы.

Лицам, желающим возвести собственный дом, понадобится собрать требуемый список разрешений и документов. В их число входит и план застройки участков (СПОЗУ). Без его оформления не удастся получить нужное для строительства разрешение.

Однако для его получения подойдут только правильно составленные и оформленные схемы организации земельных участков. СПОЗУ могут делать и сами собственники земельных наделов, но лучше поручить ее разработку специалистам.

В данном видео вы также можете узнать как сделать схему генерального плана участка (генплан):

Межевой план земельного участка: требования и документы

В его обязанность может входить не только проведения самой процедуры определения границ и составление плана, но и сбор необходимой документации.

Перед тем, как обращаться в организацию, проводящую данные геодезические работы, важно знать, какой пакет документации потребуется для заключения договора оказания услуг.

Туда входит: Личный паспорт владельца, либо лица, представляющего интересы собственника.

Если владельцем является юридическое лицо, то потребуются его уставные документы. К ним относятся: ИНН, устав, приказ о назначении директора, ОГРН. Выписка из ЕГРН, либо иной документ подтверждающий наличие регистрационной записи о наличии прав на участок.

Правоустанавливающие бумаги, которые являются первоначальным основанием для перехода права на землю конкретному владельцу.

Что необходимо для выдачи градостроительного плана земельного участка

Этот документ необходим для участков под ИЖС и любого другого вида использования, не запрещающего возведение капитального строения.

Если разрешенное использование земли касается дачного владения, то для застройки план не требуется.

С 2017 года внесены изменения в формат ГПЗУ, а также новые условия получения следующего содержания: С 1 июля 2017 года запрашивать план может только правообладатель.

Ранее такое право предоставлялось любому заинтересованному лицу.

Алгоритм межевания земельного участка в 2019 году

Он помогает не только в оформлении документации и прав, но также и в решении споров с соседями.

Например, владелец смежного участка настаивает на том, что забор соседа находится на его территории, что легко можно опровергнуть или подтвердить результатами межевания. До 2019 года проведение межевания было условно обязательной процедурой при передаче земли в собственность.

План требовался лишь для регистрации права владения самой земли, а вот совершить или дарения можно было и без проведения процедуры. С наступлением 2019 года определение границ межеванием станет обязательным условием, без которого нельзя будет передать землю покупателю, наследнику или принимающему подарок.

В связи с этим в 2019 году уже начинают обращать внимание на земельные участки, которые уже провели обязательную процедуру и имеют соответствующий акт и план.

Документы на участок 2019

Заключительный этап – регистрация приобретенного в собственность земельного участка в юстиции. Риск «попасть» на недобросовестного продавца: • Продающая сторона (продавец-собственник или агентство по продаже недвижимости) заинтересованы в оперативности сделки. А если продавец окажется недобросовестным, то может и утаить некоторые существенные детали относительно участка.

В этом варианте назначение земли должно определяться как категория «под индивидуальное жилищное строительство».

Как оформить право собственности на землю в 2019 году

Если она не зарегистрирована на частное лицо, то владеет ей государство.

Чаще всего муниципалитет может предоставить участок земли гражданину в аренду по соответствующему договору. Но, как упоминалось ранее, гражданин имеет право ее выкупить. Существует несколько способов оформления надела в собственность: 1.

Льготные категории граждан могут оформить бесплатно. К ним относятся, например, инвалиды и участники ВОВ, молодые специалисты, получившие образование и работающие в сельском хозяйстве, многодетные семьи и т.п.

в отношении земель для ИЖС, садоводства и огородничества, ведения ЛПХ.

Документы для купли-продажи участка земли

На этом же этапе следует заверить договор у нотариуса, если этого требует действующее законодательство, например, участником сделки является организация.

Оформление свидетельства о праве собственности.

Чтобы приобретение земельного участка прошло в полном соответствии с законом, нужно удостовериться в том, что продавец располагает следующими документами:

  • Правоустанавливающие бумаги, свидетельствующие о законном владении земельным участком (выплаченный пай, наследство, приобретение и т.д.)
  • Свидетельство, подтверждающее регистрацию в государственном органе. Важно проверить факт, что продавец является единственным полноправным собственником. Если владелец самостоятельно занимается реализацией сделки купли-продажи, то достаточно сверить личные данные, указанные в паспорте и свидетельстве. Действия законного представителя обязательно должны подтверждаться нотариальной доверенностью.

Образец плана юридически лиц на 2019 год земельные участки

Если заинтересованные граждане не явились на процедуру или дали немотивированный отказ, то межевание проводится в предварительном порядке. Не явившимся лицам в месячный срок высылают повторные приглашения указанием времени проведения согласования или для предоставления мотивированного отказа.

При повторной неявке границы после указанного срока считаются согласованными. Споры рассматриваются в законодательном порядке.

Продажа земельного участка без торгов в 2019 году

а) в предоставления земельного участка в обязательном порядке указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав (ст.

39.15 ЗК РФ п.1 пп 7). Иными словами, вид права (собственность или аренда) является обязательным параметром процедуры предварительного согласования. б) после получения заявления о предварительном согласовании и схемы администрация обязана опубликовать извещение о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления.

Если заявление подано на аренду, а в извещении о возможности предоставления участка указана продажа, то в случае отсутствия желающих, откликнувшихся на извещение, администрация обязана согласовать предоставление участка лицу, подавшему и заявление о предварительном согласовании, в котором указан вид права — аренда.

Если в таком случае администрация согласует аренду, то получается, что она в своем официальном извещении ввела в заблуждение неограниченный круг лиц относительно важного условия предоставления этого участка — вида права. Согласовывать заявителю предоставление участка в собственность путем продажи тоже нет оснований, потому что он просил землю в аренду.

Иными словами, администрация проводит подобные аукционы не по своей инициативе, а в порядке реализации процедуры, инициатором которой был гражданин, подавший заявление о предварительном согласовании. Поэтому чиновники здесь должны руководствоваться исходными данными полученными от лица, ставшего причиной проведения аукциона.

Администрация может проводить другие земельные аукционы по своей инициативе. Вот в них она сама определяет на каком праве она будет предоставлять участки.

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) 2019

Представление такого документа необходимо в определенных случаях:

  1. при осуществлении дополнительного строительства,
  2. в случае изменения первоначальной планировки расположения дома еще до начала возведения строения.
  3. перед началом возведения жилого дома,
  4. при реконструкции строений на земельном участке,

Ниже представлены образцы составленных схем планировки. Схему планировочной организации можно сделать в домашних условиях или заказать уже готовое решение в специальных коммерческих организациях или в администрации. Законодательство не устанавливает обязательное оформление схемы специальными службами или компаниями, поэтому допускается самостоятельное составление документа.

Смотрите видео: Как получить разрешение на строительство ИЖС - Часть 5 СПОЗУ и в заключении! (November 2019).