Вопросы к Юристу

Жилищный Консультант

Покупка квартиры – это серьезная задачи. Спорные ситуации возникают, когда стороны невнимательно относятся к проверке документов или доверчивый покупатель попадается на уловки мошенников.

С 2016 года сделки с недвижимостью должны стать безопаснее. Нотариус становится ключевой фигурой сделки. Без его участия, сделку совершить нельзя. Тем не менее, не все спешат в нотариальную контору, когда оформляют сделку.

2 способа совершить сделку с недвижимостью:

  • заверить сделку в нотариальной конторе,
  • не заверять документы.

Конечно, каждый сам может решать, идти к нотариусу или нет. Но есть сделки, где без участия нотариуса не обойтись. Продать долю в квартире без участия нотариуса нельзя. Изменения внесены в законодательство о нотариате.

2 причины обратиться в нотариальную контору:

  • проверить легитимность документов для заключения сделки,
  • совершить надежную сделку.

Нужно быть готовым к тратам, если запланировали визит к нотариусу. Тарифы определяют нотариальные конторы. Дешевый способ заключить сделку – это подписать договор без участия нотариуса.

Но дешевизна может дорого обойтись впоследствии. Не исключен риск, что сделка совершается по поддельным документам или не проверена дееспособность продавца квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оформление покупки квартиры через нотариуса: изменения

Изменения действуют с 2016 года. С июня 2016 года не выписываются свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимость. Ранее свидетельство являлось основным документом при заключении сделок.

Статья 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила правило.

Выписка из Единого государственного реестра прав – это единственный документ, по которому можно проверить переход права собственности. Старые свидетельства юридическую силу не теряют.

Нотариус: оформление сделок с недвижимостью.

О стоимости услуг нотариуса при оформлении наследства читайте тут.

Теперь обратиться к нотариусу можно будет в электронной форме.

2 преимущества, которые дает обращение к нотариусу в электронной форме:

  • экономия времени. Не придется стоять в очередях,
  • ускоряется время предоставления ответа. Решение о результате сообщается через один день.

Как зарегистрировать долю?

Основное изменение в том, что сделки с недвижимостью без документального удостоверения нотариуса совершать нельзя.

Актуальным остается вопрос о том, нужно ли обращаться к нотариусу для регистрации договора купли-продажи в 2016 году.

Помощь нотариуса требовалась, чтобы продать долю в доме или квартире до конца 2015 года. Для оформления дарения нужно подать заявление в территориальное отделение Росреестра.

Появилась лазейка для мошенников. Недобросовестные риэлторы реализовывали схемы, пользуясь правовой неграмотностью людей. Пожилые и недееспособные лишались части имущества.

Как изменился порядок составления договора купли-продажи в 2016 году?

Любое действие с жильем нужно заверять у нотариуса. Не имеет значение, какой вид сделок совершается с недвижимостью: дарение, продажа или передача по наследству.

В чем заключается роль нотариуса? При отчуждении доли, нотариус проверяет достоверность оформления документов для проведения сделки.

Ложные сделки совершаются для того, чтобы прикрыть другую сделку. Если вы получили в подарок квартиру, то придется платить налог. Исключение составляют случаи, когда подарок делает близкий родственник.

Лишние деньги отдавать государству не хочется. Потому люди прикрывают сделку дарения другой сделкой, оформляют договор купли-продажи. Нотариус удостоверяет чистоту сделки.

Сделка, которая совершается, чтобы прикрыть другую сделку – это прямое нарушение закона. Налоговые органы квалифицируют цель сделки, как уход от уплаты налога.

Что делать, если нотариус отказался регистрировать сделку?

Обращаться в суд. Действия должностных лиц оспариваются по нормам Кодекса об административных правонарушениях.

Как изменился порядок удостоверения сделок с недвижимостью с участием лиц до восемнадцати лет?

Любые сделки, в которых принимают участие дети в возрасте до восемнадцати лет, нужно заверять в нотариальной конторе.

5 важных нюансов о проведении сделок с недвижимостью в 2016 году:

  • Обязательно оформить письменный договор при проведении сделок,
  • Подписать предварительный договор прежде, чем оформлять основную сделку,
  • Продавец обязан представить доказательства, что совершает сделку на законных основаниях. Документы представляются в двух экземплярах. Один экземпляр представляется для специалистов территориального подразделения Росреестра, а второй для покупателя,
  • Второй супруг должен дать письменное согласие на сделку, если продается недвижимость, приобретенная в брачном союзе,
  • Нужно получить согласие органов опеки и попечительства. Согласие государственного учреждения требуется, если продажа комнаты или квартиры затрагивает интересы ребенка в возрасте до восемнадцати лет,
  • Продавец должен подтвердить, что совершает сделку без обмана.

4 документа, которые должен представить продавец:

  • Справка из ЕГРП. Справка показывает, что жилье не находится под арестом,
  • Справка из управляющей компании. Документ нужен, чтобы подтвердить, что хозяин квартиры не оставил за собой долгов по коммунальным услугам,
  • Выписка из домовой книги. Выписка нужна, чтобы удостовериться, кто прописан в квартире. Люди, которые не выписались из квартиры при продаже, могут доставить массу неудобств новому собственнику. Особенно, если прописаны несовершеннолетние,
  • Акт приемки подтверждает передачу недвижимости. Подписи покупателя и продавца на документе означают, что квартира действительно передана, и стороны не имеют претензий друг к другу.

Новый владелец недвижимости вносится в ЕГРП. Продавец имущества должен оставить заявление, подтверждающее согласие на переход собственности в территориальном подразделении Росреестра.

Сколько стоит оформить покупку квартиры у нотариуса

Факторы, из которых складывается стоимость процедуры:

  • Пошлина. Размеры платежа в бюджет регламентирует Налоговый кодекс. Сумма составляет 0,5 процента от стоимости сделки. Минимальная сумма пошлины составляет триста рублей. Максимальная сумма платежа в бюджет составляет двадцать тысяч рублей. Когда стороны не обговорили стоимость в соглашении, берется 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости,
  • Стоимость юридических услуг:
  • Оформление соглашения. Цены устанавливает нотариус. Средняя цена составляет семь тысяч рублей,
  • Техническая работа. Тарифы устанавливаются разные в различных нотариальных конторах,
  • Стоимость подачи заявления в электронном виде. Средняя цена составляет пять тысяч рублей.

Размеры тарифов определила статья 333.24 Налогового кодекса. Инвалиды первой и второй группы имеют льготы. Они уплачивают половину стоимости тарифа. Льготные категории перечисляются в статье 333.38 Налогового кодекса.

Подводим итог

Продажа квартиры – это серьезная сделка. Будьте внимательны при покупке и продаже собственности. Тщательно проверяйте все документы и совершайте сделку под контролем нотариуса.

Когда документы корректно оформлены, стороны могут не переживать за легитимность сделки. Продавец не будет беспокоиться за оплату, а покупатель получит объект, свободный от обременений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

+7 (800) 550-38-47

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Смотрите видео: Начните смотреть с этого видео! Видео-консультация от Токенова Айгерим Жолдасовна (MARCH 2020).