Вопросы к Юристу

Покупка земли

Здравствуйте, уважаемые риэлторы! Продолжаю выкладывать свой личный опыт по технологиям риэлторских сделок. Сегодня речь пойдет о сделке купли-продажи земельного участка в разрешенном использовании для дачного строительства, для ведения дачного хозяйства или для ведения садоводства, без строений.

Земельные сертификаты для многодетных семей начали выдавать в 2016 году на территории Санкт-Петербурга. Есть два вида сертификата «сертификат» и «земельный капитал». Сертификат может обменяться только на земельный участок не более 12-15 соток, стоимостью 300 000 рублей. Такой земли в границах Санкт-Петербурга нет, конечно, но зато есть в Ленинградской области и в других регионах Российской федерации. Гораздо выгоднее, я считаю, получить Сертификат «Земельный капитал» в Санкт-Петербурге», который представляет собой денежную компенсацию в размере 300 000 рублей в 2016 году и 323 000 рублей в 2017 году, в 2018 году, говорят, еще повысят стоимость.

Почему выгоднее?

  1. Площадь не ограничена
  2. Сумма больше
  3. Реализация покупки быстрее, так как есть свобода выбора
  4. Можно купить участок подороже за счет добавления собственных денежных средств

Срок действия сертификата 3 года, он не продлевается и не восстанавливается, если уже Сертификат получен, то сумма, в нем обозначенная индексироваться не будет. Как правило, покупатели самостоятельно ищут участок по объявлениям, и, вероятно вы, риэлторы и рекламируете эти участки.

Есть еще некоторые минусы для владельцев земельного капитала - это недоверие продавцов земельных участков, которым предлагается продать участок без денег, в счет будущей оплаты, которая должна поступить на счет покупателя в течение трех месяцев. У многодетных семей, как правило, нет своих денежных средств для покупки участка.

Но выход все- таки есть. Для подстраховки продавца можно использовать Договор займа (беспроцентного или возмездного). Смысл в том, что этим договором продавец страхуется на случай неполучения денег, в общем, для последующей возможности обращения в суд.

Покупка земельного участка. Как правильно оформить?

Все действия включают в себя несколько этапов. Каждый из них важен по отдельности. Вместе они составляют комплекс действий, необходимых при покупке земли.

Первый этап покупки земли заключается в визуальном осмотре предлагаемого участка. Стоит выехать на место и убедиться, что такой участок существует на самом деле. После этого можно составить договор купли-продажи земли.

Второй этап покупки земли состоит в предпродажном оформлении документов. Если после предварительного осмотра участка выясняется, что у продавца готовы не все разрешительные документы, нужно составить предварительное соглашение на продажу земельного участка , в котором обязательно указать сроки, отведенные на оформление бумаг. После того, как все необходимые бумаги будут готовы, можно проходить регистрацию в государственных органах на переход земельного участка в другую собственность.

Третий этап покупки земли - это собственно заключение сделки купли-продажи земли. Подписание всех договорных обязательств обеими сторонами.

Четвертый этап покупки земли это передача денежных средств продавцу от покупателя. Для избегания мошенничества с любой стороны, можно использовать банковскую ячейку или передавать деньги в нотариальной конторе, где они могут пройти проверку.

На пятом этап покупки земли происходит регистрация купленного земельного участка новым владельцем органами государственных служб.

Существующие риски при покупке земельного участка

Попытаемся рассмотреть три самых распространенных случая мошенничества в этой области.

Первый случай - это когда продавец земельного участка не внушает доверия. Агентство, занимающееся продажей земельного участка или сам продавец, всегда заинтересованы в быстром проведении сделки купли-продажи земли . Поэтому они часто не дают полной, правдивой информации о продаваемом объекте.

Продаваемый земельный участок может оказаться не предназначенным для строительства дома. Часто используются схемы, когда доверчивому покупателю продают земли сельскохозяйственного предназначения или расположенные в лесопарковой зоне. Где невозможно проводить строительство капитальных объектов. Такие участки можно получить лишь на условиях аренды. Можно заплатить огромные деньги, но не получить возможности построить собственный дом. Необходимо убедиться, что в графе предназначение стоит «для индивидуального жилищного строительства». Купив земельный участок без четкого определения его предназначения, можно оказаться у разбитого корыта.

Еще один способ мошенничества это когда продается земля с построенным на ней домом без разрешительных документов . Такой участок получают в результате незаконного захвата земли. Можно неожиданно для себя оказаться втянутым в сложное судебное разбирательство, которое может продолжаться многие годы. Потратив значительные средства, можно, в конце концов, оказаться и без участка и без денег. Внимательно проверяйте весь пакет документов. Если продавец обещает предоставить выписку из Росреестра после оплаты , лучше отказаться от такой сделки, она чревата серьезными осложнениями.

Покупая земельный участок, убедитесь, что он не заложен в банке и не находится под арестом из-за долгов хозяина. Продавцы, находящиеся в тяжелом финансовом положении, могут не указывать на такие нюансы сделки. Стоит внимательно относиться к подобной возможности мошенничества.

Люди часто сталкиваются с таким способом мошенничества, как многоразовая продажа земельного участка . Это становится возможным, если существует документ старого образца без кадастрового номера. Задумав купить участок земли, стоит обратиться за помощью к хорошему специалисту, за небольшую сумму получаешь консультацию специалиста. Становится намного понятней и безопасней сделка. Такой человек проверит весь пакет документов и заранее укажет на возможную опасность в предстоящей сделке.

Вторым рисковым случаем можно считать возникновение неточностей при оформлении бумаг купли продажи. Процедура покупки земельного участка намного сложнее, любых других сделок с недвижимостью. Современное законодательство настолько загружено различными актами, дополнениями, нормативами и так далее, что необходима помощь опытного и знающего юриста по земле .

Осложнение при покупке земельного участка

Часто данные о земельном участке расходятся с фактическими. Может быть неправильно произведен замер участка и государственные учреждения выписывают бумаги не соответствующие действительному положению дел. Может оказаться, что очень давно соседи поменялись участками, не оформив надлежащим образом свои действия. Лучше проверить все несколько раз. Совершение сделки без согласия одного из супругов , если земельный участок является общей собственностью.

Договор, составленный на покупку земли без учета интересов несовершеннолетнего владельца этого участка. В этом случае должно быть разрешение попечительского совета или органов опеки.

Третьим и самым распространенным риском, несомненно, является невнимательность покупателя. Зачастую покупатель, заплатив деньги за определенный участок земли, на деле получает совершенно другой. Может возникнуть ситуация, когда участок не просто другой, а находится в другом районе или располагается посреди болота. Комично выглядящая со стороны ситуация может принести много неприятных минут человеку, попавшему в такую ситуацию. Тщательная проверка всех бумаг, необходимых при покупке земли, никогда не будет лишней. Если продавец не предоставляет полного пакета всех необходимых документов или несколько раз отказывается показать вам участок, лучше отказаться от такой сделки.

Паспорт гражданина Российской Федерации

Если хозяин сам не может участвовать в сделке, его представитель должен предоставить оригинал своего паспорта и доверенность на проведение покупки. Если он продается бизнесменом, то паспорт и свидетельство о регистрации предприятия. Юридическое лицо обязано предоставить весь пакет учредительных документов.

Документ, дающий право продавцу распоряжаться участком земли, решение суда, бумаги о наследовании, дарственная и так далее.

Свидетельство о праве собственности на покупаемый участок. Согласно Российскому законодательству такой документ будет основным, предоставляющим гражданину право распоряжаться землёй. Без его наличия никакие действия по поводу купли-продажи не могут производиться. Все они будут признаны незаконными.

Если продается земля сельскохозяйственного предназначения, должен быть документ об отказе субъекта РФ от покупки, поскольку, согласно законов РФ, существует преимущество субъектов РФ на приобретение таких земель. Все сельскохозяйственные земли особо контролируются государством, без его разрешения продавать их запрещено. Проверка соответствия всех документов на право продажи, собственности и других документов на землю кропотливый и ответственный труд, требующий большого внимания и опыта.

При покупке земельного участка остро встает вопрос о правах продавца. Получить полную информацию о любом участке можно в Отделе управления реестром, находящемся по месту существования данного участка. Для подтверждения своих прав продавец должен предоставить выписку из Единого госреестра с обязательным платежом пошлины. Необходимо получить всю информацию о продавце у местной налоговой инспекции. Подобный документ требует отдельной оплаты. Но ради безопасности и надежности сделки это стоит сделать.

Для избегания возможного мошенничества при покупке земельного участка стоит обратиться к проверенной организации, занимающейся этими вопросами. Имеющей хорошую репутацию и стаж работы на рынке недвижимости не менее пяти, десяти лет. Юрист по земельным вопросам такой фирмы знает все подводные течения. Ведя сделку, он проверит все возможные подвохи, как в законодательстве, так и в отношениях продавцов. Подготовит весь необходимый пакет документов, нужный для оформления сделки. Однако заручившись помощью высококлассного земельного юриста , стоит проверить самому наличие ключевых документов и убедиться в наличии самого участка именно в том месте, на которое вы рассчитываете.

Считать себя собственником купленного земельного участка можно лишь после внесения записи о сделке в Единый государственный реестр. Задумав покупку земельного участка, необходимо самому провести подготовительную работу. Пообщаться с родственниками и знакомыми, уже оформлявшими такие сделки. Они смогут посоветовать проверенного юриста. Посмотреть несколько предлагаемых участков, чтобы выбрать наиболее подходящий. Покупка земли - это ответственный и значимый шаг в вашей жизни, необходимо провести сделку правильно, чтобы долгожданное приобретение не обернулось потерей средств и возникновением множества юридических проблем.

Необходимо серьезно подойти к оформлению всех необходимых документов. Ни в коем случае не надеяться на слово. Любое действие должно быть подкреплено необходимым пакетом документов, в этом случае покупка земли станет новым шагом на пути улучшения вашего благосостояния. Помните, что чаще всего оказываются обманутыми самонадеянные новички. После передачи денег, если вы стали объектом мошенничества, вернуть их будет очень трудно часто просто невозможно. Необходимо очень серьезно подходить к проверке и оформлению всех необходимых бумаг.

Зачем нужно?

Каждый человек, приобретая жилье, хочет, чтобы эта покупка была не только выгодной, но и документально чистой. Нотариальное сопровождение сделок по купли-продажи недвижимости необходимо для того, чтобы не возникало множество проблем связанных с подготовкой документов и их заверкой. Главной целью данного вида сопровождения является безопасность сделки.

Таким образом, после проверки нотариусом, покупатель уверен в подлинности документов и готов платить оговоренную сумму продавцу.

Обязательно ли нужен специалист?

На сегодняшний день при продаже земельных участков согласно статье 550 ГК РФ «Форма договора продажи недвижимости» нотариальная заверка документов не требуется. При проведении таких сделок без нотариуса важным фактором является доверие между покупателем и продавцом. Ведь нотариус выступает неким гарантом в юридически правильном оформлении сделки.

Таким образом, нотариус нужен:

  • Для правильного оформления договора и акта приема-передачи.
  • Для предотвращения покупки земли по недостоверным документам.
  • Для исключения споров между продавцом и покупателем, при составлении договора.

Если продавец и покупатель не имеют разногласий и оба готовы сотрудничать, то в этом случае услуги нотариуса не обязательны. При оформлении объекта долевой собственности или в случае, когда собственником является несовершеннолетний, требуется обратиться к нотариусу, ведь составление таких документов имеет свои особенности и нюансы, которые знает только специалист.

Проблемы могут возникнуть и в случае со спорной недвижимостью, владельцы которой находятся в разводе, этот случай также предусматривает нотариальное оформление.

Можно ли обойтись без него?

Оформление купли-продажи земли может происходить без нотариуса. Для такой сделки необходимо лишь оформить простой договор, который подписывают обе стороны. Данный договор можно составить самостоятельно с помощью формы в справочно-правовых системах.

При этом очень важно указывать все необходимые данные, в том числе кадастровый номер объекта, адрес, цену, расчеты, площадь и другие индивидуальные признаки каждого отдельного объекта. Чтобы правильно составить такой договор потребуется немало времени, но это вполне возможно и Гражданский кодекс РФ предусматривает такие сделки.

Подписание договора производится в трех экземплярах, два из которых для каждой из сторон, а третий для государственной регистрации. Эта сделка должна предусматривать и акт приема-передачи объекта недвижимости, он может быть как отдельным документом, так и включаться в договор.

Таким образом, оформление купли-продажи земли возможно как с нотариальным заверением, так и без и имеет следующие плюсы и минусы.

  1. Гарантия правильного оформления документов купли-продажи.
  2. Проверка пакета документов на объект.
  3. Экономия времени обеих сторон.
  4. Нотариус самостоятельно сдает документы на государственную регистрацию.
  1. Требуется большее количество времени на сбор документов.
  2. Нет возможности убедиться в достоверности документов.
  3. Самостоятельная подача документов в Росреестр.

Процесс сопровождения сделки и заключения договора

Первым и очень важным аспектом в работе нотариуса является выслушивание пожеланий каждой из сторон. На основе этого принимается решение, которое должно полностью устраивать обе стороны. После этого происходит проверка всех документов объекта недвижимости.

Если документы все в порядке происходит дальнейшее составление договора сторон. Составленный нотариусом договор подписывают обе стороны, после чего он является действительным и используется в дальнейшей государственной регистрации, которую также контролирует нотариус.

В чем заключается помощь?

Действия нотариуса направлены на проведения ряда операции, которые имеют юридическую силу, среди них:

  • Проверка всех документов продавца и покупателя на подлинность.
  • Заверка документов.
  • Выявление вменяемости участников на момент проведения сделки.
  • Подача документов в Росреестр и выдача их владельцу.
  • Рассмотрение всех справок, которые подтверждают отсутствие задолженности по коммунальным услугам и выписок лиц, которые были прописаны в данном объекте недвижимости.
  • Подтверждение законности сделки.

Помимо этого данный специалист проводит сделки, когда собственником жилья является несовершеннолетняя, недееспособная особа, или когда объект поделен на доли. Каждый из этих случаев предполагает наличие дополнительных документов, по рассмотрению которых определяется законность сделки.

Стоимость оформления

Порядок цен отличаться для родственников и посторонних людей. На данный момент для лиц находящихся в родственных связях сумма составляет 3 тысячи рублей + 0,2% от общей стоимости объекта. Для посторонних людей расчет производиться следующим образом:

  • Если цена недвижимости составляет до одного миллиона рублей, то стоимость услуг 3 тысячи рублей + 0,4% от общей стоимости объекта.
  • Если цена недвижимости составляет от одного миллиона до десяти миллионов рублей, то стоимость услуг 7 тысяч рублей + 0,2% от общей стоимости объекта.
  • Если цена недвижимости составляет от десяти миллионов до двадцати пяти миллионов рублей, то стоимость услуг 25 тысяч рублей + 0,1% от общей стоимости объекта.

При озвучивании итоговой цены услуг нотариуса учитывается составление договора и его заверение около 7-20 тысяч рублей по средней цене, а также составление акта приема-передачи, стоимость которого составляет 1 тысячу рублей.

Таким образом, основным фактором, который влияет на цены услуг нотариуса, является стоимость квартир. Приблизительные средние цены на услуги нотариуса по сопровождению сделки такие:

  • В Москве для квартиры средней стоимостью в 5 миллионов рублей – цена 27000-30000 рублей.
  • В Санкт-Петербурге для квартиры средней стоимостью 3 миллиона рублей – цена 19000- 22000 рублей.
  • В Новосибирске для квартир средней стоимостью 2,5 миллиона рублей – цена 17000- 19000 рублей.
  • В Екатеринбурге для квартир средней стоимостью 2 миллиона рублей – цена 15000- 17000 рублей.
  • В Казане для квартир средней стоимостью 1,5 миллиона рублей – цена 13000- 15000 рублей.

С какой целью обращаться к нему?

Сейчас многие покупатели не имеют возможности из-за своей занятости искать жилье и договариваться о просмотрах, поэтому такое задание обычно доверяют риэлтору, которые занимается не только поиском подходящего жилья, но и сопровождением сделки.

Основными плюсами покупки-продажи квартиры с риэлтором являются:

  1. Экономия времени по поиску объекта недвижимости.
  2. Проверка документов и их подача в административные органы.
  3. Помощь в сборе справок и выписок.
  4. Оценка объекта.
  5. Получение информации по кадастровым документам.
  6. Составление и подписание предварительно договора о купли-продажи недвижимости.

  • Высокая стоимость услуг риэлтора по сделкам продажи и покупки жилья.
  • Существует риск столкнуться с недобросовестным риэлтором или компанией с плохой репутацией.

Советы по поиску агента

Прежде всего, необходимо подобрать агентство, которое имеет хорошую репутацию или частного специалиста по хорошим отзывам. Затем исходя из того покупка это или продажа земли, необходимо:

  • Продавцам требуется оформить договор сотрудничества, который предполагает поиск клиентов риелтором и помощь в продаже, в том числе и сбор всех необходимых документов, обычно для этого подписывается доверенность, которая дает возможность специалисту собирать пакет документов, включая справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
  • Покупателям с особенной занятостью можно задуматься об оформлении не только доверенности на сбор документов, но и на регистрацию договора, на куплю-продажу земли.

При этом очень важно особое внимание обратить на отзывы об агентстве или о частном риелторе, что бы обезопасить сделку.

Составление доверенности

Существует такие варианты доверенностей с риелторами:

  1. Доверенность на сбор документов, которая включает в себя получение справок во всех необходимых инстанциях. Данный вид доверенности является очень популярным, ведь экономит продавцу или покупателю много времени. Документ доверенности необходимо тщательно изучить перед подписью, в нем не должны содержаться разрешение на какие либо другие действие, не связанные со сбором пакета документов.
  2. Доверенность на регистрацию, представляет собой разрешение на все действие связанные с регистрацией договора купли-продажи. Подписанием самого договора занимаются исключительно стороны сделки, то есть собственник и покупатель.

Основные пункты и условия договора

В договоре с агентством или частным риэлтором должны быть прописаны следующие пункты:

  • Стороны договора, то есть определение лиц, между которыми заключен договор.
  • Предмет договора, который описывает основные цели.
  • Обязательства сторон, представляет собой подробный объем работ для риэлтора и клиента.
  • Сроки исполнения договора, он не должен превышать 3 месяца.
  • Стоимость и порядок расчетов за услуги, покупатель услуги имеет право знать, из чего состоит данная сумма.

При подписании такого договора особое внимание следует обратить на пункты написанные мелким шрифтом и формулировки, которых запрещают общение с другой стороной сделки. Обычно таким принципом пользуются агентства со скрытыми комиссиями.

Во сколько обойдется?

Стоимость услуг риэлтора больше, чем нотариальное сопровождение, так как предполагает и поиск квартира и сопровождение сделки Каждое агентство имеет свою ценовую политику, поэтому и цены в зависимости от региона могут колебаться от 30 до 50 тысяч рублей для квартиры средней стоимости.

На цену услуг влияет также и репутация агентства. Агентство с большим опытом работы, как правило, берет большую сумму чем, то которое работает недавно. Частные агенты работают по меньшим тарифам.

Сумма также может меняться от объёма работ и договоренности. Каждый продавец и покупатель имеет право заранее узнать стоимость услуг, оговорив все детали сделки. Оплачивает услугу та сторона, которая договорилась о ней.

Что лучше выбрать?

Для того чтобы определиться с выбором сопровождения, необходимо знать какое количество времени придется потратить в каждом случае и что является более выгодным:

  1. Для людей, чей график напряженный лучшим вариантом, как в продаже, так и в покупке станет сопровождение риэлтора с доверенностью на сбор всех документов. Это даст возможность быстро и правильно оформить сделку. Следует отметить, что такой вариант является самым затратным, но при правильном выборе агентства денежные средства окупаются сэкономленным временем.
  2. Для тех, кто готов самостоятельно искать покупателей или недвижимость, следует воспользоваться услугами нотариуса, который проверит все документы и обезопасит сделку. В этом случае потребуется много времени при продаже и при покупке. Данный вид сопровождение сделок является менее затратным.

Выбор риэлтора станет наиболее рациональным и правильным, ведь такой специалист знает все нюансы сделок купли-продажи недвижимости, что поможет найти оптимальный вариант недвижимости или покупателей, а также предотвратить сомнительные сделки.

Выбирая один из этих способов, следует помнить, о том, что необходимо особое внимание обратить на репутацию агентства или нотариуса. Оба способа пользуются популярностью, поэтому выбор зависит исключительно от пожеланий продавца или покупателя и от количества денежных средств, которые они готовы платить за услуги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 653-64-25 (Москва)
+7 (812) 313-25-95 (Санкт-Петербург)

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Документы - основания прав на земельный участок бывают совершенно разными: договор аренды, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, Постановление администрации о передаче земельного участка в собственность, договор дарения и пр. Плюс обязательный документ - свидетельство о государственной регистрации права, если документ-основание получен после января 1998 года.

Документы для оформления участка в собственность

  • Первичные документы о предоставлении земельного участка (Постановление, договор аренды, Решение общего собрания СНТ плюс членская книжка, свидетельство на право бессрочного пользования и пр.),
  • Паспорт гражданина или документы юридического лица.
  • Иные документы, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования.

При оформлении прав на земельные участки, Земельный кодекс определяет основные варианты таких оформлений, а также по ряду ситуаций, отправляет к специальным законам, регламентирующим порядок оформления.

Точный перечень стартовых документов для своего варианта оформления Вы можете узнать на приеме у наших юристов.

Документы для продажи участка (сделка купли-продажи)

  • Правоустанавливающий документ (договор, Постановление, свидетельство о праве на наследство, решение суда, иное),
  • Свидетельство о праве собственности (обязательно для документов, оформленных после января 1998 года),
  • Кадастровый паспорт земельного участка (не всегда обязателен),
  • Согласие супругов продавца и покупателя (если при покупке граждане находилисьи находятся в браке) или заявление о том, что в брачных отношениях не состоял/не состоит,
  • Паспорта участников сделки или документы юридических лиц, в т.ч. протоколы,
  • Отчет об оценке рыночной стоимости ( не всегда нужен),
  • Доверенности, если стороны сделки не могут самостоятельно принимать участие в купле-продаже,
  • Иное (в разных сделках может быть разный дополнительный пакет документов). При наличии строений на земельном участке возникает несколько вариантов оформления сделки.

Документы для покупки участка

Для покупки земельного участка нужны такие же документы, как и в предыдущем перечне (для продажи), плюс еще ряд документов:

  • справки об отсутствии задолженностей за электричество, членские взносы, иные платежи,
  • доказательства надежности и прав на продажу продавца (справка ПНД, возрастная оценка, протоколы, иное),
  • гарантийные обязательства для различных оснований приобретения продавцом права (при наследовании, дарении и пр.),
  • Иное (есть о чем поговорить).
  • Документы для дарственной на садовый участок
  • Документы мало чем отличаются от комплекта документов на продажу, и могут быть дополнены лишь следующими:
  • документы о родственных отношениях между дарителем и одаряемым (для избежания налогообложения по дарственной).

Особенности различных документов на землю

В разные годы были утверждены и использовались разные формы документов. Только свидетельства о праве собственности на землю были, по меньшей мере, четырех образцов.

Многие права на земельные участки признавались на основании решений судов. На один и тот же участок может быть несколько правоустанавливающих документов. Или несколько граждан могут быть владельцами или пользователями одного земельного участка.

Самое удивительное, пожалуй, коллективно-долевая собственность и свидетельства на землю 1992-1994-х годов, в которых написано, что «документ является временным». По ним самое большое количество судебных споров.

Процедуры, связанные с землей (оформление, межевание, выкуп, пр.) настолько разнообразны и многовариантны, что нет возможности описать все комплекты документов на все случаи жизни. Поэтому, лучше посоветоваться с нашими юристами.

Имея 15-летний опыт работы, тесно связанный с земельными правоотношениями, мы точно определим, что Вам нужно, и как с минимальными затратами получить максимальный результат.

Обращайтесь к нам за помощью. Запишитесь на прием прямо сейчас!

Смотрите видео: Покупка земли под частную застройку. Категории и виды использования земель. FORUMHOUSE (June 2020).