Вопросы к Юристу

Перепланировка арендуемого помещения

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Конкиной И.И.,

судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Роялти" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.01.2006 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.04.2006 по делу N А29-12287/2005-2э, принятые судьями Полтавец Г.В., Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е., Гуреевой О.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Роялти" к индивидуальному предпринимателю Щавелеву Рафаилу Витальевичу о расторжении договора аренды и обязании ответчика привести помещение в первоначальное положение и установил:

в Арбитражный суд Республики Коми обратилось общество с ограниченной ответственностью "Роялти" (далее - ООО "Роялти") с иском к индивидуальному предпринимателю Щавелеву Рафаилу Витальевичу о расторжении договора аренды от 01.02.2005 N 8А и обязании привести нежилые помещения N 15, 16, 17, расположенные в здании по адресу: город Сыктывкар, улица Заводская, 21, в первоначальное положение.

Исковые требования основаны на статьях 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик незаконно произвел перепланировку арендуемых помещений.

Решением от 23.01.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.04.2006, в удовлетворении иска отказано. Обе судебные инстанции указали, что срок действия договора аренды от 01.02.2005 N 8А истек 31.12.2005, в связи с чем расторжение соглашения, прекратившего свое действие, невозможно. По окончании срока аренды имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 10.01.2006, следовательно, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон не применима.

Апелляционная инстанция дополнительно сослалась на отсутствие в материалах дела описания помещений при их передаче в аренду, что исключает возможность установления факта перепланировки недвижимости.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО "Роялти" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что суды необоснованно отклонили представленные истцом доказательства, а именно акт приема-передачи помещения от 10.01.2006, в части установления факта перепланировки помещения, и фотографии спорного имущества, поскольку данные документы соответствуют требованиям относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суд апелляционной инстанции также неправомерно проигнорировал представленные истцом акт осмотра помещения от 31.01.2006 и акт экспертизы от 31.12.2006 N 071/5-7/00110, подтверждающие существенные для дела обстоятельства, в результате чего принятые судебные акты нельзя признать законными.

По мнению заявителя жалобы, обе судебные инстанции сделали неправильный вывод о невозможности применения к спорным правоотношениям статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку требование о расторжении договора заявлено ООО "Роялти" до момента окончания договорных отношений, а обязанность арендатора вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, должна трактоваться как понуждение последнего произвести действия по приведению арендованного имущества в состояние, существовавшее до момента передачи помещений во временное пользование.

Заявитель настаивает на нарушении судами статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность суда рассмотреть все заявленные участниками арбитражного процесса ходатайства.

Предприниматель Щавелев Р.В. отзывом на жалобу отклонил доводы заявителя и просил оставить судебные акты без изменения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 01.02.2005 ООО "Роялти" и предприниматель Щавелев Р.В. заключили договор аренды N 8А, по которому в пользование последнему переданы нежилые помещения N 15, 16, 17 общей площадью 23,3 квадратного метра, расположенные в здании по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Заводская, 21, сроком до 31.12.2005.

В качестве приложения N 1 к договору аренды приложена схема планировки второго этажа поименованного здания, на которой отмечены помещения N 15, 16, 17.

По акту приема-передачи от 01.02.2005 имущество передано арендатору в технически исправном состоянии.

В ходе исполнения указанного договора ООО "Роялти" обратилось в суд с требованием о его расторжении по мотиву существенного нарушения контрагентом своих обязательств, выразившегося в перепланировке недвижимости и несвоевременной оплате арендных платежей.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества, а также в иных случаях, предусмотренных соглашением сторон.

По смыслу указанной нормы следует, что она применяется к длящимся правоотношениям сторон и служит для их досрочного прекращения при нарушении одним из контрагентов своих договорных обязательств.

В рассматриваемом случае арендные отношения между истцом и ответчиком прекратились 31.12.2005, то есть до момента рассмотрения судом первой инстанции спора по существу заявленных требований, поэтому вывод обеих судебных инстанции о невозможности досрочного расторжения прекратившего свое действие договора является правомерным.

В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В рамках исполнения данной обязанности предприниматель Щавелев Р.В. возвратил ООО "Роялти" по акту приема-передачи от 10.01.2006 помещения N 15, 16, 17. Арендодателем в акте указано, что в спорном помещении произведена перепланировка, однако ее конкретное описание отсутствует. Графическая схема возвращаемых помещений также сторонами не составлена.

При указанных обстоятельствах суды не могли установить факт осуществления ответчиком спорной перепланировки, о чем справедливо указано в постановлении суда апелляционной инстанции, что в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающей истца представить бесспорные доказательства, подтверждающие правомерность заявленных требований, исключает возможность удовлетворения иска о восстановлении помещения в первоначальном положении.

Довод заявителя жалобы о неправомерном отклонении представленных истцом фотографий окружной суд находит несостоятельным, поскольку поименованные снимки расценены судом как ненадлежащие доказательства (о чем прямо указано в судебных актах), так как из их содержания невозможно установить, где именно они сделаны и какие помещения на них изображены (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя жалобы на нарушение статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не принимается во внимание, так как заявление истца о перерыве в судебном заседании фактически удовлетворено и в заседании суда 10.01.2006 объявлен перерыв до 12.01.2006, о чем уведомлен представитель истца, принимавший участие в процессе. Ходатайство о приобщении в апелляционной инстанции к материалам дела дополнительных доказательств разрешено в протокольном порядке, что соответствует норме процессуального закона.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.01.2006 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.04.2006 по делу N А29-12287/2005-2э оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Роялти" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 июля 2006 г. N А29-12287/2005-2э

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Смотрите видео: Выкуп нежилых помещений у города. Судебное оспаривание. Практикум 3 (February 2020).