Вопросы к Юристу

Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать?

Согласно законодательству, собственник, сдавая личную жилплощадь, обязан уплачивать налог государству. Сегодня ставка его равна 13%, но уже в следующем году возможно повышение.

Налогообложение распространяется на всех лиц как физических, так и юридических, которые получают прибыль.

Сдача жилья в аренду или наем сопровождается получением материальной выгоды.

Следовательно, собственник обязан уплатить налог в размере 13% для физических лиц или 6% для индивидуальных предпринимателей.

Обязательно составляется и регистрируется договор, если помещение сдается более чем на 12 месяцев.

Как регистрировать сделку сдачи жилья в наем?

Договорившись о передаче права использования квартиры или дома нанимателю, обе стороны сделки должны закрепить ее письменным договором.

В договоре жилого найма стороны именуются наймодатель и наниматель. Данное соглашение предусматривает дальнейшее проживание в помещении физлица-нанимателя и членов его семьи, например.

Составляя договор, нужно учитывать возможные трудности, спорные моменты. Должно присутствовать описание имущества, находящегося в помещение, его внешний вид, условия решения спорных моментов, расторжения сделки и так далее.

Составленный договор надо зарегистрировать. Данной процедурой занимается ФНС и администрация города.

Для этого понадобятся документы:

  • технический, кадастровый паспорт на жилье,
  • гражданские паспорта сторон соглашения,
  • документы, подтверждающие право собственности на помещение,
  • 3 экземпляра договора,
  • заявление наймодателя,
  • доверенность, если действия совершаются не собственником,
  • квитанция оплаченной пошлины.

Регистрация длится чуть более 2 недель. Подать пакет документов можно самому, отправить ценным письмом с описью вложения или в режиме онлайн.

Расчет НДФЛ с собственника при сдаче жилья в наем

Вне зависимости от того, зарегистрирован договор найма или нет, собственник должен уплачивать налог в бюджет государства, поскольку получает прибыль (объект налогообложения).

Для определения суммы, подлежащей уплате, в договоре надо прописать ежемесячный платеж.

Далее, физлицо, если оно является собственником помещения, подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ – налог на доходы физических лиц.

Делается это один раз в год. Срок уплаты НДФЛ в 2015-2016 году установлен до мая года, последующего за годом, в котором квартира сдавалась в наем.

Принимает декларацию налоговая инспекция по месту прописки владельца жилья. Ставка налога на сегодняшний день составляет 13%.

Расчет налога владелец квартиры производит своими силами. Форму декларации надо взять в той же ФНС.

При подсчете суммы надо учитывать такие нюансы:

  • если в договоре указано, что коммунальные услуги оплачивает наниматель, то с этих услуг надо уплатить 13% налога (вдобавок к общей сумме арендной платы),
  • в декларацию включаются объекты налогообложения за весь отчетный период (год): арендная плата от всех сданных квартир и домов, гонорары, оплата по гражданско-правовым договорам и так далее,
  • если собственник работает на предприятии или в фирме, то надо указать сумму налога с заработной платы, которую внес налоговый агент,
  • если собственник систематически сдает жилье в наем, то он считается предпринимателем, к которому применяются особые правила.

Рассчитывается сумма налога по следующей формуле:

Н = А * С * 13%,

Н – размер налога к уплате,
А — арендная плата (указана в договоре),
С – количество месяцев, в которые квартира сдавалась в наем,
13% — ставка налога при сдаче квартиры в аренду на 2015 год.

Порядок уплаты НДФЛ с прибыли от сдачи жилья

Заполнив декларацию и приложив к ней договор и личные документы, посетите налоговую службу. Узнайте у сотрудников банковские реквизиты.

Совершить платеж можно и через отделение почты. Также оплатить заполненную квитанцию можно практически через любой банк в режиме онлайн со своего банковского счета.

Далее, с квитанцией сдается и декларация НДФЛ.

Если собственник зарегистрировался как предприниматель, то он также обязан подавать декларацию в ФНС. Однако уплате помимо налога подлежат и страховые платежи в Пенсионный фонд РФ, которые превышают 30 тыс. рублей в год.

При использовании патента ИП уплачивает его стоимость и 50% страховых платежей.

Облагается ли налогами и сборами наниматель жилья?

Лицо, арендующее помещение, налоги не уплачивает.

Единственной его обязанностью является уплата в срок и в полном объеме арендной платы владельцу жилья. Если же в договоре указан пункт о необходимости оплачивать коммунальные услуги, это также становится обязательным для жильцов.

Исключением является случай, когда в самом тексте договора указывается, что налог должен оплачивать квартиросъемщик.

Тогда, фирма является налоговым агентом своего сотрудника и выплачивает налог вместо собственника помещения, но за его счет.

Последствия для собственника жилья при отказе от регистрации договора и неуплате налога

Если помещение сдается на срок более одного года, договор надо зарегистрировать.

Сумму налога можно значительно уменьшить, зарегистрировавшись в качестве ИП. Когда предприниматель выбирает «упрощенку», то в его обязанности входит оплата всего 6% от полученной прибыли.

Если сдача квартиры в аренду производится без регистрации договора и, сответсвенно, без уплаты налога — собственника ожидает наказание.

Если декларация не была предоставлена, а налог уплачен, собственнику грозит наказание – штраф в размере 5% от суммы прибыли, указанной в декларации, за каждый месяц просрочки (статья 119 НК РФ).

Если и после штрафа собственник не уплатит налог, то штрафные санкции увеличатся еще на 20% от суммы, не внесенной в бюджет. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей.

Помимо этого, к владельцу квартиры может быть применена даже уголовная ответственность за сокрытие налогов. Наступает она в том случае, если скрываются налоги в особо крупных размерах (свыше 600 тысяч рублей), которые собственник должен был уплатить в период до 3 лет.

Статья 198 УК РФ определяет размер штрафа в этом случае – 100–300 тысяч рублей. Альтернативный вариант — принудительные работы на срок до 12 месяцев, арест, лишение свободы до одного года.

Если даже в квартиру приходит работник полиции или прокуратуры и интересуется людьми, проживающими в жилье, доказать факт найма очень трудно.

Зачастую жильцы представляются друзьями, родственниками, знакомыми.

Документов, подтверждающих передачу денег, часто никто не составляет, ограничиваясь устными договоренностями.

Целесообразнее заключить договор безвозмездного пользования, который гарантирует хотя бы сохранность имущества и помещения в первоначальном виде.

Иначе собственник может не получить платы, обнаружить долг по коммунальным услугам или поломанную мебель в квартире.

Видео: Как рассчитать налог на доходы от аренды жилья?

В программе рассказывается, какие обязанности по уплате налога возлагаются на собственников- арендаторов жилья.

Обсуждается в каком размере и в какой срок уплачивается НДФЛ с доходов от аренды жилья, как происходит процедура подачи декларации в налоговую и фактическая уплата налога, как собственнику минимизировать сумму налога к оплате.

Законодательная база

Нормативными актами, регулирующими отношения по таким договорам, являются Гражданский кодекс РФ (Главы 34-35), а также Жилищный кодекс РФ, где прописаны все права и обязанности обеих сторон.

В законе РФ прописывается факт необходимости регистрации договора аренды.

В первую очередь, такая регистрация нужна для того, чтобы закрепить права и обязанности сторон и предотвратить возникновение конфликтов.

Иными словами, обезопасить участников от нежелательных последствий, таких как досрочное расторжение договора.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку?

Стороны, если они являются физическими лицами, заключают договора найма, и получают названия:

  • наниматель, то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение,
  • наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.

Причем по такому договору стороной нанимающей может быть только физическое лицо.

С юридическим лицом заключается другой вид соглашения — договор аренды, с соответствующими названиями сторон — арендатор и арендодатель.

Но использовать помещение можно только для проживания граждан. Например, там может поселиться сотрудник фирмы, на длительное время прибывший из другой местности.

По сути, оба договора определяют соглашение о предоставлении имущества во временное пользование.

Но стоит понимать, что между ними все-таки существует разница.

И если между гражданами вместо договора найма будет заключён договор аренды, то в случае разрешения каких-либо конфликтных ситуаций в суде, он может быть признан недействительным.

Сроки действия договора

По временным рамкам договоры можно классифицировать следующим образом:

  • Краткосрочные. Чаще всего имеет место сдача помещения посуточно, либо на несколько суток
  • Долгосрочные. Здесь срок действия фиксируется конкретно — до 5 лет. На большее время возможность заключения не предусмотрена.

При отсутствии указания длительности договора, он считается заключенным на 5 лет.

А вот расторгнуть сделку можно только если предупредить другую сторону заблаговременно.

Есть возможность в самом договоре прописать срок, за который нужно сообщить о прекращении отношений между участниками.

Если же такой пункт в соглашении отсутствует, то временем оповещения является 3 месяца до дня расторжения договора.

Как фиксировать поступление денежных средств?

Факт расчета за найм и аренду жилого помещения фиксируется официальным документом — распиской. Строго регулируемой законом формы составления нет.

Но есть несколько важных правил, которых необходимо придерживаться:

  • Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств. Но стоит учитывать, что в случае возникновения каких-либо разногласий первый вариант будет более выигрышным, так как позволит суду назначить почерковедческую экспертизу.
  • Само написание документа должно быть максимально аккуратным, так как наличие помарок или исправлений может привести к потере им юридической силы.
  • Обязательно необходимо указывать сведения о лицах, упомянутых в расписке: фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо обозначить дату принятия денежных средств, а также сумму и период, за который они выплачиваются.

Заверять у нотариуса написанную от руки расписку не имеет смысла — документ и так имеет юридическую силу.

А вот при использовании в процессе составления электронных средств и распечатке на принтере к услугам нотариуса лучше всего прибегнуть.

Что делать если пропущен срок вступления в наследство по завещанию? Подробности — здесь.

Подоходный

В 2018 году собственник, являющийся гражданином РФ, выплачивает налог в размере 13% от прибыли, то есть стандартную ставку НДФЛ.

Если собственник квартиры или дома проживает в России менее 183 дней в году или не является резидентом налогообложения РФ, то он уплачивает налог по ставке 30% от прибыли.

Как уже говорилось выше, размер налога, взимаемого с доходов за сдачу жилья в аренду, составит 13%.

Однако если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и оформить сокращенный режим уплаты налогов, тогда платить налоговой придется в разы меньше.

А вот инвалидам первой и второй группы государство предоставляет некоторые льготы.

Им полагается налоговый вычет в размере 500 рублей.

Его нужно отнять от суммы полученного дохода от аренды и рассчитывать налоги уже от получившегося значения.

Актуальным также является тема сдачи в аренду жилья, собственником которого является военнослужащий.

Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.

Происходит только использование права владеть и распоряжаться имуществом.

А значит, военнослужащему можно воспользоваться своим правом. Размер налога от этого вида дохода остаётся все тем же — 13%.

Если сдаешь разово

У тех, кто сдает помещение на сутки или даже на несколько часов, также возникает вопрос о необходимости уплаты налога.

Стоит отметить, что обязательные платежи в сторону государства выплачиваются независимо от времени, во время которого жилье находится в аренде.

1 час или 1 день — если вы получили от этого прибыль, то необходимо сделать взнос в размере все тех же 13% от дохода.

Ставки и виды налогов

В случае сдачи в аренду жилья юридическим лицом, которое применяет УСН, то принцип выплаты налогов отличается от случая с ИП только в том, что декларацию необходимо подать до 31 марта.

Но если применяется общий режим, то предприятие будет выплачивать налог на прибыль.

Для его правильного исчисления необходимо заключение письменного договора, в котором следует указать способ поступления платежей.

Это могут быть ежемесячные, а также ежеквартальные выплаты. Действующая ставка налога на прибыль юридических лиц составляет 20% от фактической прибыли.

Нельзя забывать также и НДС – 18% в пользу государства.

Также имеет значение, является ли сдача в аренду жилого помещения основным занятием фирмы. От этого будет зависеть, как будут определяться доходы – от реализации или внереализационные, что будет влиять на верный расчёт прибыли для выплаты налогов.

Платит ли арендатор?

При заключении возмездного договора, наниматель не обязан выплачивать никаких налогов.

Исключение является только случай выделения в самом договоре пункта, по которому налоги наймодателя выплачивает тот, кто арендует жильё.

А вот по договору о безвозмездном проживании налоговая может потребовать с нанимателя выплаты 13% от той суммы, что он «сэкономил» от бесплатного проживания и которую в случае возмездной сделки должен был бы платить арендодатель.

Сумма рассчитывается от арендной платы за жилье с аналогичными условиями. Естественно, это не касается ближайших родственников собственника квартиры.

Последствия при отказе от регистрации и уплаты

Если собственник отказывается от регистрации и не уплачивает налог на сдачу жилья в аренду, то он несет финансовую ответственность:

  • Если не предоставлена налоговая декларация или просрочена её подача, то сумма штрафа составляет 5% от размера неуплаченного налога за каждый месяц задержки. Однако больше 30% взыскивать нельзя, как и меньше 1000 рублей.
  • Если обязанность по уплате налога умышленно не исполнена – штраф от 20 до 40% от неуплаченного платежа.
  • За значительное нарушение налоговых обязательств предусмотрена уголовная ответственность.

Что грозит, если подал декларацию не в срок?

Если декларация не была предоставлена вовремя в налоговую, то в соответствии со ст.119 НК будут наложены штрафные санкции в размере 5% от невыплаченной суммы за каждый неполный либо полный месяц просрочки.

Штраф может доходить до 30% от суммы.

Если вами не предоставлена декларация и не уплачены налоги в крупном объеме (больше 600 000 руб, с условием, что часть невыплаченных налоговых сборов превысит 10 % от подлежащей выплате суммы за 3года подряд либо больше 1,8 млн. руб за 3 года подряд), тогда на вас будет наложен штраф в размере от 100 000 до 30 000 руб либо в размере всех полученных доходов за срок от одного до двух лет, либо арестуют максимум на полгода или лишат свободы сроком до 1 года.

Однако поймать за руку того, кто не платит налог на сдачу жилья в аренду, порой оказывается очень сложно.

Чаще всего это случается, когда жильцы не очень благонадежны, и соседи, возмущенные их поведением, могут сообщить о своих подозрениях на нелегальную деятельность собственника участковому.

Он, в свою очередь, собирает и документально засвидетельствует информацию о жильцах и владельце жилья, и если с помощью этой информации можно подтвердить наличие незаконной аренды, то дело передаётся в налоговую службу, а затем может попасть в суд.

Но судебная практика показывает, что имея лишь косвенные доказательства, в виде тех же заявлений соседей, очень сложно доказать получение незаконных доходов.

Другое дело, если у ФНС на руках имеется оформленный договор аренды. Тогда почти наверняка «уклонисты» будут привлечены к ответственности по действующему законодательству.

Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Узнайте тут.

Есть несколько часто возникающих вопросов по поводу налогов на аренду. Попробуем на них ответить.

Как не платить?

Многих интересует, как избежать уплаты НДФЛ. На законных основаниях уйти от этой обязанности не получится.

Однако недобросовестные налогоплательщики разработали множество способов:

  • заключение безвозмездного договора аренды, который по факту является просто фикцией,
  • представление квартирантов своими родственниками, и многое другое.

Следует помнить, что укрывательство доходов и неуплата налогов ведёт к наступлению финансовой, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.

Оформление договора аренды

Несколько слов о том, как сдать квартиру в аренду. Если у вас есть свободное жилье, то его можно предоставлять другим лицам. Перед этим нужно знать, какие документы требуются, чтобы составить договор между владельцем и нанимателем квадратных метров. В нем обязательно прописывают:

  • адрес сдаваемого жилья и его размер,
  • порядок начисления. В этом разделе пишут размер оплаты и сколько раз в год необходимо ее вносить. Рекомендуется в договор найма внести сумму с учетом инфляции, роста цен на жилищно-коммунальные услуги. Периодичность изменения размеров оплаты также вписывают в соглашение (например, раз в полгода),
  • информацию об арендодателе и нанимателе (данные паспорта, место проживания, ИНН),
  • условия получения денег за квартиру (например, потребовать предварительную оплату за два месяца или за полгода, если наниматель выедет до указанного срока, не внесет оплату или испортит имущество),
  • где и когда составлен договор аренды квартиры (адрес и число).

Можно вписать и другую информацию, которую сочтут важной две стороны, заключающие соглашение.

Срок действия договора

Немного о том, на какой срок заключать договор. В соглашении необходимо записать дату окончания договора, который заключают на срок от месяца до пяти лет. Когда таких данных нет, то контракт действует на протяжении пяти лет. Также в соглашении нужно указать сроки, когда его могут расторгнуть. Арендодатель может внести условия, по которым выселит нанимателя: несвоевременная оплата, порча имущества, проживание посторонних граждан и т. д.

В заключение договаривающиеся стороны подписывают соглашение. С этого времени оно считается действующим, подпись нотариуса не нужна. Если контракт функционирует больше года, то его требуется заверить в Росреестре, чтобы не платить штраф надзирающим органам. Во избежание этого следует заключать соглашение на срок меньше года.

Акт приема-передачи

После заключения соглашения нужно оформить договор приема-передачи квартиры в день въезда нанимателя. В нем перечисляют все дорогостоящие вещи арендодателя, которые есть в жилом помещении, передаваемом съемщику. Эти сведения пригодятся, если ценное имущество пропадет. В таком случае можно предъявить претензии жильцу и возместить материальный ущерб.

Оплата за жилье

После заключения договора и передачи квартиры жильцу арендодатель получает оплату за жилье в соответствии с условиями соглашения. Рекомендуется взять расписку обеим сторонам, чтобы предотвратить конфликтные ситуации по этому поводу. Выплату за аренду квартиры получают следующими способами:

  • наличными от нанимателя,
  • переводом денег на счет или карту арендодателя.

При последнем способе расписка не нужна, так как все подтверждено при оформлении перевода. При взятии платы за ЖКУ сведения о получении денег указываются во второй расписке, что предотвратит разночтения и поможет не запутаться в выплатах. Эта информация поможет арендодателю решить вопрос, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Выплата НДФЛ

Такая форма выплаты на сдачу жилого объекта элементарна, потому что от арендодателя не требуется регистрации в налоговых организациях и сбора каких-либо справок. Владелец жилья составляет только декларацию 3-НДФЛ и отдает ее в ИФНС. Форму декларации берут следующими способами:

  • посещают местную налоговую службу и заполняют форму там согласно требованиям фискального органа,
  • скачивают форму на странице ИФНС и заполняют ее лично (скачать форму 3-НДФЛ),
  • на странице налоговой службы регистрируются в «Личном кабинете», вносят все необходимые сведения и пересылают заявление по Е-мэйл.

Заполнение декларации не займет много времени. Необходимо отправлять ее в рекомендуемые сроки – до 30 апреля текущего года, а налоги с аренды квартиры выплачивать до 15 июля текущего года.

Должны ли платить налог наниматели?

Наниматели платить налог не обязаны. Они оплачивают жилье в установленный срок арендодателю. Когда в соглашении прописана обязательность взносов за коммунальные услуги, то он вносит деньги и за это. Если арендодатель хочет, чтобы налог за аренду жилья оплачивал наниматель, то понадобится внести такой пункт в соглашение.

Такие случаи бывают, когда арендодателем является юридическим лицом. Например, организация, которая предоставляет своему работнику служебное жилье. Работодатель и будет налоговым агентом, оплачивающим налоговый сбор в ИФНС. На практике сумму взноса предприятие вносит в арендную плату за квартиру.

Выгодно сдавать квартиру и не вносить большие суммы сбора можно, оформившись индивидуальным предпринимателем, при этом платит арендодатель по упрощенной схеме налогообложения (УСН). Такая форма имеет как преимущества, так и недостатки. При регистрации ИП размер вносимого налогового сбора состоит из 6 процентов и единоразовый ежегодный взнос в пенсионный фонд (28 000 рублей). Для этого требуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя:

  • заплатить пошлину (800 рублей),
  • отдать паспорт и заявление в налоговую службу, к которой относится владелец квартиры (для этого посещают офис фискального органа, пересылают их в почтовом отделении или на официальной странице ФНС),
  • ежеквартально вносить аванс в 6 процентов от размера выплат за квартиру.

После отсылки документов, через трое суток можно получить свидетельство о регистрации ИП и сведения о записи в Росреестре. Заполнение декларации аналогично заполнению таковой от физических лиц, только размер налога будет шесть процентов, и подавать ее нужно ежеквартально. Также придется платить и фиксированную сумму во внебюджетные фонды, которая равна 28 000 рублей. Ее перечисляют до конца текущего года. На практике регистрация ИП не всегда невыгодна собственнику и зависит от таких факторов, как количество сдаваемых квартир, стоимость аренды и т. д.

Патентная система налогооблажения

Это еще один выгодный способ сократить налог за аренду. Для получения патента требуется уплатить 15 000 рублей за один объект (стоимость патента зависит от региона и площади сдаваемого объекта). За 2-5 квартиры размер патента составляет 45 000 рублей, а за более чем пять жилых помещений – 90 000 рублей. К таким выплатам добавляется взнос в Пенсионный фонд. Покупка патента сэкономит деньги при сдаче дорогостоящего жилья, которая облагается налогообложением.

К примеру, квартира сдавалась за 100 000 рублей ежемесячно, то по УСН собственник заплатит – 100 000 х 12 месяцев х 6% = 72 000 рублей фискального сбора. А если он выкупит патент, то сумма сбора составит лишь 43 000 рублей.

Патент заказывают в налоговом органе по месту проживания на несколько месяцев или год. Можно приобрести и патент на полгода, он стоит 7 500 рублей.

Что будет, если не платить налоги?

Немного о том, нужно ли платить налог. Если арендодатель не вносит налоговые сборы на доходы, то он может подпасть под штрафные санкции, а когда при уклонении государство не получило крупную сумму, то последует ответственность по 198 статье Уголовного кодекса России (штраф в размере 100 000 – 500 000 рублей). А при особо крупных суммах, которые утаили от налогов можно получить и реальный срок – до трех лет тюрьмы.

Но такие санкции применяют только к тем арендодателям, которые не вносили фискальные сборы на протяжении трех лет и размер не уплаченного налога составляет больше, чем 600 000 рублей. Особо крупными невыплатами являются суммы более, чем 3 000 000 рублей, которые не вносили три года.

Обычно такие доходы получает хозяин дорогого жилья или большого количества квартир. Подобную прибыль невозможно иметь при сдаче одной квартиры. Поэтому эти санкции на практике применяют только к арендодателям, которые сдают комплекс жилых объектов (более семи двухкомнатных квартир). При выявленной небольшой неуплаты от сдачи одной квартиры арендодатель вносит только размер сбора, который он скрыл и пени, составляющие незначительную сумму.

Краткосрочная сдача жилья

Оплатить налог в таком случае нужно в сумме, равной 13 процентам от полученных доходов. Такая статья есть в налоговом законодательстве страны. Большинство владельцев жилья желают обойтись без налогов, но при этом они рискуют получить штраф от фискальных органов. Заплатив сборы за сдачу жилья, можно жить со спокойной совестью и избежать ответственности по УК РФ. Это гарантирует возмещение ущерба после порчи имущества квартиросъемщиком. К тому же, «доброжелатели» часто сообщают, что при сдаче квартиры в аренду налог не выплачивается. Последние законы направлены на вывод теневого рынка в правовое пространство и взимание сборов за прибыль, полученную от аренды квартир. Поэтому нужно действовать в соответствии с законодательством и вносить требуемые суммы вовремя.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду?

По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты. Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно.

Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность. Это зависит от размера задолженности перед ФНС.

Существует три способа уплаты налога от сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ для физических лиц.
  2. Патентное налогообложение.
  3. Упрощенное налогообложение.

Зная, какие налоги платит арендодатель в этих случаях, можно выбрать для себя наиболее экономный вариант.

Порядок уплаты налога физическому лицу

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, — подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример: жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. Размер налога за аренду квартиры в этом случае составляет 1 300 рублей (10 000х13%) в месяц, 15 600 за год. Величина квартплаты составляет 5 тысяч в месяц. Остается доход величиной 3 700 рублей. 13% от этой суммы – всего 750 рублей за месяц, 9 000 рублей за год.

При подаче декларации все денежные траты по погашению квартплаты должны быть подтверждены документально, к примеру, квитанциями.

Порядок уплаты налога ИП на патенте

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Порядок уплаты налога за аренду ИП на УСН

Законно платить налоговый сбор при сдаче жилья можно и при оформлении статуса индивидуального предпринимателя и упрощенной системы налогообложения. В этом случае величина платежа составляет всего 6% от полученных доходов. Помимо него требуется еще вносить пенсионный взнос, размер которого устанавливается для всех ИП одинаковая.

Порядок регистрации и оплаты выглядит следующим образом:

  1. Составление заявления и сбор документов для регистрации ИП.
  2. Внесение государственной пошлины.
  3. Обращение в налоговый орган, находящийся по месту прописки. Подавать документы можно лично либо направлять через почтовое отделение или официальный сайт налоговой ФНС.
  4. Получение свидетельства о регистрации ИП.
  5. Заполнение декларации и передача ее в налоговую службу.
  6. Оплата 6% от суммы дохода каждые 3 месяца.

Пенсионный взнос оплачивается до конца года. Но можно платить и каждый квартал. Это даже выгоднее, так как будет уменьшаться сумма самого налога. Происходит это следующим образом: гражданин каждый квартал вносит платежи в ПФ РФ, затем при составлении декларации указывает эти взносы и высчитывает их из суммы налогового сбора. В результате величина налога снижается.

Пример расчета налога за сдачу квартиры по упрощенной системе налогообложения: Жилье сдается за 50 тысяч рублей. Величина сбора= 50 000х6%х12месяцев = 36 000 за год. Это только размер налога. К нему еще требуется прибавить пенсионные и медицинские взносы – 32 385 рублей.

Ответственность за неуплату

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

  • Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
  • Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина — 5% за каждый просроченный день.
  • Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.

Как законно не платить налог за сдачу квартиры в аренде

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ — не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

  1. Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
  2. Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
  3. Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.

Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.

Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:

  1. Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
  2. Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
  3. Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

Если вам требуется помощь с оформлением документов на квартиру или уплатой налогов, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Оставьте ваши координаты на сайте и мы вам перезвоним.

Обязанности наймодателя

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности нанимателя

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В законе перечислены моменты, которые носят обязательный характер. Однако ни одна часть или статья Гражданского Кодекса не запрещает вам вносить в договор о сдаче квартиры внаем дополнительных условий. Главное, чтобы они не противоречили другим нормативным документам.

В хорошо разработанном договоре найма квартиры прописываются несколько десятков пунктов, которые отражают интересы и наимодателя и нанимателя. Среди них – сроки и механизм оплаты (банковская карта, наличные, перевод на расчетный счет), порядок уплаты коммунальных платежей, время и порядок посещения квартиры собственником, перечень и состояние имущества, находящегося в квартире, гарантийный платеж – та сумма, которая заранее передается наймодателю на случай, если наниматель решит съехать с квартиры не предупредив хозяина, залог на случай возможной порчи имущества, порядок и сроки прекращения найма и т.п.

Смотрите видео: Нужно ли платить Налог если сдаешь квартиру (July 2020).